Reeglina tuleb korteri müümisel tuleb riigile tasuda saadud kasult/tulult tulumaksu (kasu = müügihind – müügiga otseselt seotud kulud – soetamismaksumus). Seaduse järgi kehtib ka erandeid ehk tulumaksu ei tule tasuda kui müüja kasutas korterit oma elukohana ning kui oma elukohta ei müüda rohkem kui kord kahe aasta jooksul.
Kuni kuupäevani 12.02.2014 kehtis arusaam, et nende korterite (lihtsuses mõttes kasutame elukoha definitsioonina korterit), mis on saadud kinkelepingu või pärandamise tulmusena, soetamishind on uuele omanikule nullväärtusega. See tähendab aga seda, et kingiks või päranduseks saadud korteri müügil tuli riigile tasuda tulumaksu kogu müügisummalt (lahutades tehinguga seotud kulud).
Tehes näite ainult soetamishinna ja müügisumma alusel (mitte arvestades müügiga otseselt seotud kulusid):
- Korter saadi pärandiks või kingiks
- Pärandi või kingi saaja müüs selle kohe 60 000 EUR-iga
- Tulu = 60 000 EUR – 0 EUR = 60 000 EUR
60 000 EUR on müügihind ning 0 EUR on pärandi või kinke saaja jaoks korteri soetamishind. Seega tuleks riigile maksta tulumaksu 60 000 EUR-lt arvestatuna ehk 60 000 * 0,20 = 12 000 EUR.
Sama korteri müügil, kui müüja oleks selle ise ostnud, oleks arvutuskäik aga järgmine:
- Müügihind 60 000 EUR
- Soetamishind 50 000 EUR
- Tulu = 60 000 – 50 000 EUR = 10 000 EUR
- Riigile tuleks maksta tulumaksu 10 000 EUR-lt arvestatuna ehk 10 000 * 0,20 = 2 000 EUR.
12.02.2014 võttis riigikohus kohtuasjas nr 3-3-1-97-03 vastu põhimõttelise otsuse, mis senist praktikat oluliselt muudab.
Pärandamine
Seaduses eksisteerib selline mõiste nagu õigusjärglus, s.t õiguste ja kohustuste üleminek ühelt subjektilt teisele. Tsiviilseadustiku üldosa seadus näeb ette, et tsiviilõigused ja -kohustused võivad üle minna ühelt isikult teisele (õigusjärglus), kui need ei ole seadusest tulenevalt isikuga lahutamatult seotud.
Pärandamise puhul tuleb omakorda lähtuda veel ka pärimisseadusest, mille kohaselt lähevad pärandi vastuvõtmisega pärijale üle kõik pärandaja õigused ja kohustused, välja arvatud need, mis oma olemuselt on lahutamatult seotud pärandaja isikuga või mis seadusest tulenevalt ei saa ühelt isikult teisele üle minna.
Vastavalt riigikohtu otsusele on õigus vähendada vara võõrandamisest saadud kasu sama vara soetamismaksumuse võrra tavaline varaline õigus, mis ei ole pärandaja isikuga lahutamatult seotud. Maksuõiguses puudub erisäte, mis välistaks soetusmaksumuse mahaarvamise õiguse ülemineku pärijale. Võrdse kohtlemise põhimõttest lähtuvalt tuleb seega pärijat maksustada sama moodi nagu oleks maksustatud pärandajat, kui too oleks oma eluajal korteri ise võõrandanud.
Kinkeleping
Kinketehing on oma olemuselt pärandamisest erinev. Kinke puhul on tegemist võõrandamistehinguga, mille tulemusena tekib võõrandajale (kinkijale) kahju ning omandaja jaoks on vara soetamismaksumus null.
Kokkuvõtvalt
Kui senimaani arvestati pärandamise teel korteri omandanud pärandisaajale korteri soetusmaksumuseks nullväärtust, siis alates 12.02.2014 riigikohtu otsusega tuleks pärandisaaja soetusmaksumuseks arvestada pärandajale kehtinud soetusmaksumust.
Pärandamine ei kujuta endast võõrandamist pärandaja jaoks ega soetamist pärija jaoks, vaid olemasoleva omandisuhte osaline asendub teise isikuga.
Kinkelepingu korral aga ei saa kinkija soetamismaksumus kingisaajale üle minna, sest soetamismaksumuse mahaarvamise õigus lakkab võõrandamistehingu tulemusena olemast.
Alates 01.01.2015
Kuna riigi silmis ei tohi inimesed liialt maksuvaba tulu saada, muudeti eelmainitud kohtulahendi tulemusena kiirelt tulumaksuseadust.
Alates 01.01.2015 kehtima hakanud tulumaksuseaduse § 38 lg 1 järgi loetakse pärandina saadud vara soetamismaksumuseks üksnes pärija tehtud kulud – seega ei saa pärija korteri müügisummast maha arvestada pärandaja poolset kunagist seotusmaksumust.
Artikli allikas: portaal Vahendustasuta.ee
