Seekord pöörame tähelepanu kinnisvara väljaüürimisel kohalduvast tulumaksust. Lihtsuse mõttes kasutame näitena eraisikust omaniku tulu maksustamist korteri üürimisel (sama loogika kehtib ka näiteks maja väljaüürimisel).
1. Üldist
Tulumaksu kohaldamist reguleerib Tulumaksuseadus. Selle § 12 lg 1 punkti 12 ning § 16 lõike 1 järgi maksustatakse füüsilise isiku poolt maksustamisperioodil (kalendriaastal) kõikidest tuluallikatest saadud tulu, sealhulgas ka tulu kinnisvara või selle osa üürile andmisest.
Siinkohal mainiks kohe ära, et pole vahet:
- kas omanik on sõlminud üürilepingu suuliselt või kirjalikult;
- kas üüritavaks objektiks on tuba, korter, maja või majaosa;
- millise perioodiga on üürileping sõlmitud (s.t tulu tuleb deklareerida ka siis, kui omanik üüris oma korterit välja näiteks 4 kuud aastas).
Füüsiline isik peab üüritulu deklareerima kord aastas tuludeklaratsiooni esitamisel. Selleks tuleb täita tuludeklaratsiooni vormi A vastavad lahtrid, kas siis 5.1 (kui tulumaks on juba kinni peetud) või 7.3 (tulumaksu pole veel kinni peetud).
N.ö “tavalisel“ eraisikul, kes üürib oma korterit näiteks Tallinnas või Tartus teis(t)ele eraisiku(te)le, tuleks täita lahter 7.3, kuna tõenäoliselt pole üüritulult tulumaksu kinni peetud.
Üüritulu maksustatakse sama määraga mis muud üldlevinud tulud: aastal 2013 on maksumääraks 21 %, alates 2015 aga 20 % saadud tulust, millest on tehtud seadusega lubatud mahaarvamised.
2. Mida tuleb deklareerida?
Lühidalt öeldes tuleb deklareerida sellised tulud, mis omanik n.ö endale saab – näiteks üüritulu või mingi lisatasu kasvõi garaaži kasutamise eest. Tagatisraha pole omaniku tulu, kuna see tuleb üürilepingu lõppedes üürnikule üldjuhul tagastada.
Korteri kasutamisega seotud kõrvalkulusid (korteri üürilepingus kokku lepitud elektri, kütte jne tasumine) ei loeta samuti omaniku tuluks ning neid ei pea maksu- ja tolliametile deklareerima.
Näide 1
Üürnik tasub korteri kasutamise eest üüri ja kõrvalkulud otse omanikule ning viimane kannab kõrvalkulude eest saadud raha ise teenuse pakkujale. Üürnikule esitab korteri omanik iga kuu ainult ühe arve, mis sisaldab kõike. Näiteks märtsi arve, kokku 300 EUR: üürisumma 200 EUR, kõrvalkulud 100 EUR.
Saadav tulu märtsi kuus oleks omanikule 300 EUR – 100 EUR = 200 EUR, kuna kõrvalkulud ei ole talle tulu (maksab selle raha edasi teenuse pakkujale). Kogu kalendriaasta tulusid kokku liites käituda sama loogika alusel.
Näide 2
Üürnik tasub korteri kasutamise eest üüri omanikule ja kõrvalkulud ise otse teenuse pakkujale. Seega on omaniku tulu korteri väljaüürimisest ainult igakuine üürisumma, millest ei saa midagi maha arvestada.
Näites 1 toodud arvel peab olema selgelt eristatud, mis ulatuses summaga ja millise teenuse eest tasutakse. Vastasel korral võib omanikul tekkida vaidlus maksu- ja tolliametiga – maksuametnik võib tahta kontrollida üüritulult tehtud mahaarvamisi, kuid ei leia nendeks alust.
Halvimal juhul võib ta lugeda kogu arve summa omaniku tuluks ning seega tuleks sellelt kinni pidada ka tulumaks. Seega, esitades korteri üürnikule ainult ühe arve, eristage kindlasti erinevad kuluartiklid, näiteks:
- korteri üür: 200 EUR;
- kütte: 60 EUR;
- elektrienergia: 20 EUR;
- jne.
3. Eluasemelaenuga ostetud korteri väljaüürimine
Eluasemelaen (ka kodulaen vmt, edaspidi laen) on mõeldud eraisiku(t)ele kodu ostmiseks, ehitamiseks, olemasoleva kodu kapitaalremondiks või renoveerimiseks. S.t laenu antakse kindla sihtotstarbega, näiteks eluaseme/kodu ostmine, mitte aga eluruumi ostmiseks eesmärgiga seda teistele välja üürida. Viimast juhtu võib vaadata isegi äritegevusena.
Laenu saamiseks tuleb pangale anda ka mingi tagatis. Viimasena kasutatakse üldjuhul laenugaostetavat korterit, millele seatakse hüpoteek (kinnispant) panga kasuks. Korteri omanikuks saab küll ostja, kuid pangast saab hüpoteegipidaja. Kui laenaja jääb näiteks laenu tagasimaksega hätta, on pangal õigus antud laen tagasi saada hüpoteegiga koormatud korteri müügist.
Kui mingil hetkel leiad ennast olukorras, kus laenuga koormatud korterit ei lähe endal enam vaja, samas ei taha seda ka maha müüa, on üheks variandiks korteri väljaüürimine. Enne üürilepingu sõlmimist aga tasuks laenulepinguga täpsemalt tutvuda.
Reeglina on seal kirjas punkt, mis kohustab hüpoteegiga koormatud kinnisvara väljaüürimisel sellest hüpoteegipidajat ehk panka teavitama. Samuti võib seal olla sätestatud leppetrahv teavitamiskohustuse rikkumise eest.
Üldiselt ei tee pangad üürilepingute sõlmimisel takistusi, kuid kindlasti vaadatakse iga teavitus eraldi üle. Võib tekkida olukord, kus tuvastatakse laenu sihtotstarbe tahtlik muutmine, s.t näiteks kodu ostust on saanud äritegevus, kus laenu on kasutatud äriliste eesmärkide saavutamiseks. See on aga vastuolus laenulepinguga ning pank võib nõuda lepingu muutmist.
Seega, kui väljaüüritav eluruum on koormatud kehtiva hüpoteegiga (s.t laenu pole täies ulatuses tagasi makstud), teavitage oma hüpoteegipidajat-panka kindlasti võimalikust väljaüürimise soovist.
Artikli allikas: portaal Vahendustasuta.ee
