Uurisime, miks elamispindadesse ollakse valmis investeerima oluliselt madalama tootlusega, kui ärikinnisvarasse.
Kui vaadata müügipakkumisi ja eeldatavaid üürihindasid, siis on korteri investeeringu tootlus oluliselt madalam, kui äripinnal. Tegime taas küsitluse väikeinvestorite seas, arutasime UMPA analüütiku Igor Habaliga ja vaatasime turuülevaadet.
Mis me leidsime
Esmalt leidsime, et eelmisel nädalal meie poolt välja öeldud üli madal (4%) tootlus on kõige kallimatel korteritel Kesk- ja vanalinnas. Tõsi, see on ajalooliselt väga likviidne kaup, aga täna on ka muud piirkonnad väga aktiivsed. Tasakaalu huvides võtsime äripindade puhul vaatluse alla võrreldava suurusega objektid. Kaubandus, büroo ja toitlustus heas asukohas ja hinnaga kuni ca 300’000.
1. Alustasime vestlustest erinevate investoritega. Juba esimesed arutelud tõid välja ühe sarnase joone otsuse tegemisel: Elamispinna investorid arvasid tundvat paremini oma valdkonda ja äripinna investorid vastavalt oma. Küsisime neilt mis tingimustel oleksid nad nõus tegema järgmise investeeringu teise kinnisvara segmenti, aga mõlemad pooled jäid oma valdkonnale kindlaks. Loomulikult on esmatähtis ja loogiline, et investeering tehakse alal, mida mõistetakse kõige paremini. Inimene, kellel näiteks puudub otsene seos äri või ettevõtlusega on suure tõenäosusega ikkagi puutunud kokku elamispinnaga. Oli tunda, et ärikinnisvara investorid oleks altimad vaatama elukondliku poole, kui vastupidi, mis tuleb ilmselt ka isiklikust kogemusest. Seega esmatähtis on valdkonna mõistmine.
2. Maaklerite ja statistika põhjal võib öelda, et elamispinna tehinguaktiivsus on märkimisväärselt parem, kui äripinnal. Sarnase suurusega objekti müügi periood võib erineda kordades. Sellest tuleb veel üks oluline erinevus nende kahe valdkonna vahel – elamispinna puhul on hinnatõusu ootus pigem tavaline ja äripinna puhul pigem ebatavaline. Investeerimise otsust tehes seab investor korteri puhul tavaliselt eesmärgi see hiljem kallimalt (või lühikese ajaga) müüa. Äripinna puhul ei tooda väljumise (müügi) strateegiat kohe mängu, sest peamine argument on pikaajaline ja stabiilne rahavoog. Likviidsus on muidugi oluline investeeringu argument aga tuleviku müügitulule toetuv investeerimiskava on pigem spekulatiivne ja tururisk sellise investeeringu puhul on märkimisväärselt kõrgem. Kõrgem risk tavaliselt tähendab kõrgemat tootlust, aga kuna investeeringud üürikorteritesse on hetkel väga populaarsed (konkurents on kõrge), siis kahjuks ei ole see risk meie arvates piisavalt maandatud. Äripindade puhul tehakse arvutus üürilepingu ja üürniku kindlusele tuginedes. Selleks, et hinnata üürniku äritegevuse jätkusuutlikkust peab aga omama vähemalt mingit ülevaadet tema äritegevusest ja valdkonnast. Peab oskama lugeda bilanssi ja kasumiaruannet ning mõistma turukonjunktuuri. Võib juhtuda, et isegi soodsa üüriga ei kesta leping kaua, kui äri ei ole hästi juhitud. Korteri puhul ei tee paha üürniku kehakeele mõistmine aga isegi, kui sellega mööda paned, on uue üürniku leidmine suhteliselt kerge. Seega ei saa äripinna ja korteri üüritulu päris üks ühele võrrelda.
3. Vestlustest investoritega selgus veel üks oluline aspekt, mida peab silmas pidama. Kui elamispinna puhul on objekti funktsioon ajas muutumatu ja pind on nõuetekohaselt (standardselt) sisse seatud, siis äripinna puhul võib üürniku vahetuse korral tekkida vajadus pinna funktsiooni muutmiseks, mis ei piirdu pintsli ja põrandalapiga. Isegi sarnase tegevusalaga ettevõtte vahetumisel pole haruldane olukord, kus tuleb rajada või lammutada seinu, vedada elektri või vee trasse jne. See tähendab, et äripinna üürilepingu lõppemisel ja uue sõlmimisel on eeldatav investeering oluliselt kõrgem. Selle kõrgema investeeringu peabki maksma kinni oluliselt kõrgem tootlus. Päris sageli tehaksegi lõpliku tootluse leidmisel see viga, et jäetakse arvestamata üürniku vahetumisel tekkiv vakantne periood ja kulutused pinna ümber kujundamisele. Arvesta üürniku vahetamise kuluga.
4. Enamus investeeringuid tehakse tänapäeval võimenduse ehk laenuga. Laenu kulukus on samuti üks olulisi argumente investeerimisvaldkonna valikul. Korterite puhul tunnistas mitu küsitluses osalenut, et on soodsamate tingimuste saamiseks võtnud investeeringu rahastamiseks kodulaenu. Kodulaenu kulukus võrreldes ärilaenuga võib erinevates pankades või finantsasutustes erineda kordades. Pangad on täna selles osas väga tähelepanelikud ja kodulaenu kasutamine muudel eesmärkidel on selgelt nö. luubi all. Äripindade puhul pole sellist anomaaliat kunagi olnud. Tänu sellele on investeeringute tegemisel sisendite arvestamine selgem ja ühetaolisem. Äripinna investorite peamine argument ongi see, et tehes rahavoole tugineva arvutuse saab välistada enamuse muutujatest ja olla kindel, et esialgselt planeeritud äriplaan tõesti toimib. Rahavoo võimendamise efektiivsus on praegu kehtivate madalate intresside ajastul väga kõrge. Tavaliselt ootab äripinna investor pärast võimenduse võtmist üle 10% ulatuvat tootlust. Elamispinna puhul on võimenduse efekt proportsioonis tootlusega muidugi selgelt alla eelnimetatud taseme. See aga tähendab, et elamispinna investeering on turu muutuste suhtes oluliselt tundlikum. Võimenda mõistlikult.
Lisaks selgus, et enamus küsitletud investoritest olid oma tehingu teinud algselt pakutud hinnast märksa soodsamal tasemel. Kui võrrelda kõnetatud investorite tootlusi mõlemas valdkonnas, jõudsime järeldusele, et korteriinvesteeringu tootlus on endiselt madalam, kui äripinna investeeringu tootlus. AGA vahe ei ole nii suur, kui meie poolt püstitatud hüpotees eeldas. Elamispinnas tunneb investor ennast mugavalt sisenedes ca 6% tootluse tasemelt ja samasse hinnakategooriasse kuuluva äripinna investor ca 7,5% tootluse juures. Selline tootluste erinevus võib võimenduse (pangalaenu) toel omakapitali tootluse viia suhteliselt sarnasele tasemele.
IK arvab sama moodi nagu tegevinvestorid:
- Tunne oma investeeringu valdkonda,
- Tee põhjalik analüüs üürniku maksevõimele,
- Arvesta, et üürniku vahetumisel tekivad lisakulutused ning
- Ole tähelepanelik laenu võtmisel, et võimenduse efekt lepingu kehtivuse jooksul ei kaoks.
Meie poolt hüpoteesis toodud 4% investeeringu tootlus on äärmiselt suure riski võtmine! Keskpankade huvi EURIBORi tõstmiseks on täna juba selge. Otsige endale investeering, mis toodab üle 7% aastas. Siis olete vähemalt finantsturu riskide vastu paremini kaitstud! Investeeringu peamine eesmärk on tootlus! Ilma tootlusootuseta pole tehing investeering.
http://umpa.eu/blog-2/124-investeeri-sellesse-mida-tunned
