Tallinna uute korterite müügitempo on eelmise aasta 80-90 korteri pealt kerkinud tänavuseks suveks 130-150 igakuiselt müüdud korterini. Suvi on ostjatel küll pisut hoogu maha võtnud, kuid aasta-kahe taguse ajaga võrreldes on müügid siiski märkimisväärsed.
Korterite müügitempo kasvu taga on paljuski uute korterite pakkumiste arvu kasv. Juuli lõpu seisuga pakuti Tallinnas müügiks ligi 1900 erinevat uut korterit. Suurem valikuvõimalus annab koduostjale võimaluse leida erinevates asukohtades erineva kvaliteediga pakkumisi ja see omakorda aitab hõlpsamalt leida ostja vajadusi rahuldav kaup.
Uute ja vanade korterite hinnavahe on liiga väike
Müügitempot aitab kõrgel hoida minevikku jäänud nii uute kui vanade korterite kiire hinnatõus, mis pidurdus möödunud 2014. a. esimeses pooles. Toona oli uute korterite pakkumine kesine ja defitsiit aitas vanemate korterite hindadel jõudsalt kasvada uute korterite hindadele väga lähedale.
Vanemate korterite hinnatõus on tekitanud olukorra, kus uue ja vana korteri hinnavahe on muutunud marginaalseks. Arvestama peab, et korralikul vanemas majas asuval korteril lasub üsna tõenäoliselt korteriühistu võetud laen. Samuti on vanema korteri remondifond suurem kui uues majas. See muudab uue ja kallima korteri ostmine vanemate pakkumistega võrreldes üsna ratsionaalseks ja paradoksaalsel kombel isegi kokkuhoiule suunatud otsuseks.
Riskistsenaariumid on vähetõenäolised
Arvestades, et pangad annavad laenu üsna lahkelt ja intressimäärad on madalad, võib prognoosida uute korterite müügitempode püsimist. Müügitempode languseks põhjust ei ole.
Tagasilöök võiks aset leida näiteks olukorras, kus vanemate korterite hind oluliselt langeb ja vanema korteri ostmine muutub seeläbi uue korteri kasuks otsustamisest märksa mõistlikumaks. Sellise arengustsenaariumi käivitumine on aga ebatõenäoline.
Müügitempot võiks pidurdada ka valikuvõimaluse ehk müügis olevate arendusprojektide arvu vähenemine või laenukraanide kinnikeeramine.
Pakkumine kokku ei tõmbu
Müügis olevate arendusprojektide korterite arvu vähenemine ei ole tõenäoline. Arendusturg on aktiivne ja ehitusse mineku ootel on paljud projektid sadade kui mitte tuhandete korteritega. Kui arendaja on juba hoone projekteerimiseni jõudnud, siis vaevalt ta enam projektile pidurit paneb nii, et see müüki ei jõua.
Tõsi – mitmed pangad suhtuvad eluasemete arendusprojektide finantseerimisse juba ettevaatlikult. Pakkumist võib mõningal määral piirata kinnisvaraarendajatele antavate laenude mahu vähenemine, mis takistab neid soovitud tempoga uusi projekte turule toomast. Vähem takistab see suurarendajaid, kes on oodatud kliendid iga pea laenuandja juures.
Laenuturg soosib ostjat
Ostjate huvi võiks vähendada olukord, kus eluasemelaenude intressimäär tänaselt 2,2-2,5% tasemelt oluliselt kasvab või väheneb eluasemelaenude väljastamine ehk laenu on keerulisem saada. Seegi pole kõige prognoositavam arengutee lähiaastaks. Valdavalt oodatakse euribori püsimist tänasel ülimadalal tasemel – juulikuine kuu keskmine 6 kuu euribor oli 0,05%. Kui pangad intressimarginaali otsustavalt tõsta ei taha, jääb summaarne eluasemelaenu intressimäär tänase rekordiliselt madala taseme lähedale.
Olukorras, kus pankadel on raha pigem väga palju ja läbi hoiuste mahu kasvu see raha hulk veelgi suureneb, ei ole väga tõenäoline ka olukord, kus pangad tahaksid madala riskantsusega eluasemelaenude väljastamist lõpetada.
Laenuturu soodsate arengute poolt räägib veel asjaolu, et eraisikute laenukoormus on meil üsna mõistlikul tasemel ulatudes ligi 36 protsendini sisemajanduse kogutoodangust. Kunagise buumiaja mahtudest oleme me veel kaugel. Teisisõnu – laenu võtmiseks veel ruumi on.
Kohalikud arengud on positiivsed
Nii võib prognoosida Tallinna uute korterite turule rõõmsaid positiivseid arenguid ka lähemaks aastaks. Võib öelda, et sisemaised tegurid kohalikku kinnisvaraturgu ei ohusta. Põhjust ei ole ei oluliseks hinnatõusuks ega languseks. Tugev tehingute arv annab põhjust uute korterite turgu tugevaks pidada.
Küll võivad riskid asuda Eestist kaugemal. Globaalprobleemid alates Hiina börsimullist, jätkuvast Vene-Ukraina sõjast kuni Kreeka majanduskriisi ja pagulasteni sisserändeni ei ole ehk ükski tegur, mis iseseisvalt Eesti majanduse paati peaks kõigutama, kuid koostoimes ei ole need mõjud kindlasti positiivsed.
Kokkuvõtteks võib öelda, et uute korterite turg on pärivoolu sõiduvees. Tormipilved on taevas näha, kuid siiani me veel ei tea, kas need mõjutavad meid suuremal või väiksemalt määral või triivivad need ohud meist sootuks mööda.
