Üürid vabaks ja ruttu!

Tartu linna otsus alates 01. juulist üüri piirmäär kaotada on taas tõstatanud poleemika reguleeritud üürimäärade vajalikkuse või kasutuse üle. Tooksin järgnevalt mõned ajakirjandusest kokku kogutud üürnike kasutatud argumendid, miks üüri piirmäära kaotada ei tohiks ja vastuväited neile argumentidele.

1. Omanikud tõstavad piirmäära kadumisel üürid taevani

1) Majandus ja hinnad on tsüklilised. Peale hindade dereguleerimist on täiesti tõenäoline, et hinnad suurenevad “üle normi” (olgu siinkohal öeldud, et tolle normi paneb paika turg, mitte riik ega omavalitsus). Sellele järgneb hindade alanemine, kuna üürnikud hakkavad lahkuma liiga kõrge üüriga pindadelt. Omanik aga on üürnikust, kui tulu tootjast huvitatud ning on sunnitud liiga kõrget üürihinda alla poole laskma.

Mis aga toimub kogu turu üürimääradega? Ka need suurenevad alul, kuid uue, seni turult väljas olnud üüripinna lisandumise järel on oodata keskmise üüritaseme langust.

Olgu öeldud, et üürihinna hüpe ülespoole saab tõenäoliselt olema seda kõrgem, mida rohkem üürimäärade vabastamisega venitatakse, sest omanikud üritavad kindlasti mingil määral kompenseerida saamata jäänud tulusid.

2) Üüri on vaja tõsta, kuna kehtestatud piirmäärad ei võimalda hoida maja elamiskõlbulikuna. Elamiskõlbmatu maja on aga negatiivne nii omanikule, kui ka üürnikule – omanik ei saa kehvas olukorras olevalt majalt tulu ja üürnikul on räämas majas halb elada.

3) Olemaolevad piirmäärad on enamikus piirkondades kehtinud ilma muutmata 1995-96. aastast alates. Vahepeal on aga elukallidus märgatavalt suurenenud, samas ei ole suurenenud üüri piirmäärad.

2. Vaesem elanikkond ei suuda kõrgenevat üürisummat tasuda

1) Valgas ja Rakveres ei ole üüri piirmäära, kuid ei ole ka tekkinud kodututehorde. Tartu kohta on tulemused peatselt näha.

2) Üüri piirmäära säilitamine on käsitletav kui dotatsioon või sotsiaalabi, mille andmine on pealesunnitud tegevus majaomanikele. Vaeste abistamine ei käi mitte majaomanike, kui ühe elanikkonna segmendi, vaid omavalitsuste arvelt.

3) Inimesed (eriti vaesemad) peavad olema mobiilsemad, st. otsima sobivamat (sobivamat hinnalt, suuruselt, mugavustelt jne) eluaset, mitte hoidma ühest kohast kinni.

Mobiilsus haakub peale eluasemetemaatika ka otseselt töötuse problemaatikaga. Inimene ei pea töökohta valmima mitte elukoha alusel, vaid elukohta töökoha alusel.

4) Iga elamu peab olema tasuv. Majast tulenev tulu peab katma selle kulud. Kasumit mittetootvad projektid tuleb hüljata. Omanikud ei jäta majasid vaid seetõttu, et nad ootavad üürilepingute lõppemist, mille järel oleks võimalik elamut kasumlikult haldama hakata.

Samas ei ole ka omaniku poolt tuulte ja tormide räsida jäetud majadestki meil puudus.

3. Omanik tahab üürnikest lahti saada ja maja maha müüa

1) Maja on omaniku vara ja omanikul on voli selle majaga teha seda, mida ta tahab, sh. soovikorral maha müüa. Täiesti arusaamatu on see põhjus, miks kasutatakse taolist argumenti üürnike ja omanike vahelise võitluse üleskeerutamisel.

2) Üüri piirmääadest tuleneb absurdne olukord, kus üürnikega täidetud elamu hind on madalam, kui tühja maja hind. Normaalne, turumajanduslikule ideoloogiale vastab aga olukord, kus tulu tootev kapital (tulu tootvate üürnikega maja) on kallim, kui tulu mittetootev kapital (tühi maja).

4. Riik peab vaesemaid inimesi kaitsma

Jah! Kindlasti peab riik vaeseid ja kehvemini toimetulijaid kaitsma, kuid mitte üüri piirmäärade, vaid sellekohaste toetusrahadega.

Maailmapraktika näitab eranditult, et üüri piirmäärad (üürnikule või üürileandjast omanikule), munitsipaalehitus (üüripindadeks või müügiks) jms. regulatsioonid tekitavad märgatavaid disproportsioone kinnisvaraturul. Nende ebakõlade tagajärjel pikaajalises perspektiivis üürimäärad suurenevad ja samas kinnisvara pakkumine (üüriks ja müügiks) väheneb.

Seega saavutatakse soovitule vastupidine olukord, mille all kannatavad kõige enam inimesed, kellede sissetulekust moodustavad eluasemekulutused märkimisväärse osa.

5. Omanikud ei suuda üürimäära suurust tõestada

Tõestada! Tõestada? Kas keegi tõestab Coca-Cola hinda? Ei tõesta.

Turumajanduses on kauba hind täpselt nii palju, kui palju selle eest makstakse. Lähtumine kulutuste või tulude suurusest on vale, sest ainult vaba hinna kujunemine annab turule signaali, kas mingit kaupa (nt. üürikortereid) on turule juurde vaja või on neid puudu.

Kui turusignaalid on häiritud, siis ei suuda ettevõtted vastu võtta reaalsust arvestavaid otsuseid ning vajaminevad elamud jäävad riskantsuse tõttu ehitamata.

6. Sajad tuhanded inimesed kannatavad üüri tõstmise tulemusel

1) Räägitud on tuhandetest, kümnetest tuhandetest ja tõepoolest – ka sadadest tuhandetest inimestest, kes üüri piirmäära kadumisel või suurenemisel lausa vaesuvad. Kui skaala madalama otsaga võib ehk nõustuda, siis ülemisega kindlasti mitte.

1998. a. EKI poolt läbiviidud uuringu põhjal on Eestis 5226 üürimaja 23385 korteriga, kus elab 47200 inimest. Käesolevaks ajaks on neist suur osa leidnud EVP-laenu abil uue kodu ja kõik tagastatud majade üürnikud ei ole sotsiaalabi vajajate hulgas. Seega on kannatajate hulk kindlasti märgatavalt väiksem kui kümned tuhanded. Sadadest tuhandetest rääkijate puhul on aga tegemist lihtlabaste demagoogidega.

7. Kindel üürimäär kindlustab stabiilse elu

Kui vaadata elukalliduse kasvu, siis tarbijahinnaindeksit kasvatab enam just nimelt avaliku sektori reguleerimise all olevad kaubad – transport, elekter, side, soojus, vesi jne. Suur osa neist kuluteguritest haakub otseselt elamispinna ülevalpidamisega.

Iseenesest oleks tõesti tore elada, kui tead täpsel, kui palju on järgmise kuu ja järgmise aasta teatavad kulud. Turumajanduslik loogika ütleb, et taoline riskide maandamine maksab, mis siinkohal tähendab kõrgemaid üürimäärasid.

8. Üüride vabastamine viib üürnike elukohast lahkumisele

Miks peaks üüride vabastamine üürnike elukohast lahkumisele viima? Omanik vajab üürnike, kes toodavad tulu – seetõttu võib mõningat liikumist kindlasti ette tulla, kuid mastaapset rahvaste rännet on põhjendamatu oodata.

Omanik võib tõepoolest tahta sugulasi tuttavaid majutada, kuid see tähendab omakorda, et kusagil jääb mingi teine kinnisvara vabaks, mis müüakse või üüritakse välja.

9. Üürnikud ei saanud ebaõiglaselt EVP-sid kasutada

Esmalt peab tõdema, et ükski reform ei lähe 100% valutult – kui metsa raiutakse, siis laastud lendavad. Keegi saab ikka pisut kannatada. Küll ei tohi demokraatia tingimusis kannatada saada enamus. Nii on elamu- ja omandireform ka läinud, et lähtutud on õiguse ja õigluse ning enamuse kasusaamise printsiipidest.

Korteri erastamine EVP-de eest oli vaid üks EVP-de kasutamise võimalus. Lisaks oli võimalik osaleda ettevõtete erastamisel, müüa EVP-d jne.

Olgu siinkohal ka mainitud, et allakirjutanu ei ole samuti EVP-de eest erastanud ühtegi korterit – ei olnud sellist võimalust, samuti ei ole allakirjutanu saanud ühegi tagastatud vara omanikuks.

10. Üürnikud on kogu nõukogudeaja maja korras hoidnud

Mis siin salata – enamus üürnike, paraku ka omanike on meil endiselt moonakamentaliteediga ootamas, et keegi kusagilt tuleb ja teeb asja ära – riik, omavalitsus, majavalitsus… Enamus tagastatud majade kohta võib öelda, et kui üürnikud neid tõepoolest oleksid korras hoidnud, siis ei oleks need majad viltu vajunud ja kõverate aknaraamidega.

Kindlasti on olemas meeldivalt eristuvaid erandeid, kuid kõndige mõnes tagastatud elamute rajoonis – neid erandeid on kole vähe.

11. Maja ei ole oma kvaliteedis kõrgemat üürimäära väärt

See väide läheb vastuollu väitega, et üürnikud on maja kogu aeg korras hoidnud. Samas peitub selles väites siiski tõetera – tagastatud majade seisukord ei ole tõepoolest hea.

Viimast arvestades peab tõdema remondi vajadust, kuid seda ei saa ükski ratsionaalselt mõtlev omanik enne ette võtta, kui ei ole selge, et üürisummad suudavad katta remondikulud.

Selge on, et remonti ei tehta omavahenditest, vaid selleks otstarbeks võetud laenu eest. Kui pank näeb, et laenuks antud raha kusagilt tagasi ei tule, siis ta laenu ei anna ja remont jääbki tegemata. Kui aga üürisummad suudavad remondikulutused katta, siis ei tohiks laenu saamisega mingeid probleeme tekkida.

12. Mõned täiendavad argumendid üüri piirmäärade kaotamise poolt

Eesti taasiseseisvumisega valiti omanike vabariigi tee. Kui omandi kasutamine on selliselt takistatud nagu seda teevad üüri piirmäärad, siis omanike riigist kõnelemine on kui utoopiariigist unistamine.

Paraku ei ole erinevatel poliitilistel põhjustel ükski erakond suutnud sentsitiivse üürnike problemaatikaga midagi peale lubaduste ette võtta. Siiski on enamus erakondasid mitmetes erinevates dokumentides tunnistanud üürimäärade kaotamist või vähemalt järk-järgulist vabastamist.

Üüripindade osakaal ELis 1995. a.

Allikas: Paul Balchin, “Housing Policy in Europe”, London 1996, lk. 11.