Passiivne rahavoog on raha, mis tuleb investori taskusse selliselt, et ta ise selle nimelt töötama ei pea. Väga heaks passiivse rahavoo allikaks võib pidada näiteks üürikorterit. Selles artiklis räägin avastusest, mille tegin seoses üürikorteritesse investeerimisega.
Millise asukohaga üürikorteritesse tasub investeerida?
Paljud välismaalased ja kohalikud investorid ostavad kokku peamiselt kahetoalisi kortereid Kesklinna lähistel. Nad peavad seda heaks investeeringuks, kuna asukoht ise on hea ning väärtus peaks olema püsiv. Avastasin, et tootluse mõttes ei pruugi see olla üldsegi nii hea otsus.
Miks? Selle põhjendan ära väga lihtsa näitega.
Investor Indrek ostab endale 25 000 euro eest kahetoalise korteri Koplisse. Kortermaja on vana ühiselamutüüpi paneelmaja. Korter ise asub kolmandal korrusel ja on odavate materjalide eest kenasti renoveeritud.
Praegusel ajahetkel (märts 2012.a.) üürib ta korteri välja 160 euro eest. Aastaseks tootluseks investeeritud summast on tal sellisel juhul 160×12 / 25 000 x 100% = 7,68%.
Investor Jukka ostab endale 90´000 euro eest kahetoalise korteri Kesklinna. Kortermaja on ilus uus kivimaja ja korter ise kvaliteetsetest materjalidest. Praegusel hetkel õnnestub Jukkal korter välja üürida 350 euro eest. Jukka aastaseks tootluseks investeeritud summast on sellisel juhul 350 x 12 / 90 000 x 100% = 4,67%
Praegusel juhul tegi oluliselt targema tehingu Investor Indrek, sest tema tootluse määr on kõrgem. Kui Indrek võtaks 90 000 eurot ja investeeriks selle ainult Kopli odavamatesse korteritesse teeniks ta peaaegu kaks korda rohkem tagasi kui Jukka oma Kesklinna korteriga.
Miks? Sest kallimate korterite üüriturul on konkurents tihedam ja see lööb nende hinnad alla. Lisaks sellele on 2012. aastal endiselt majanduslikult raske aeg ning odavam kaup on populaarsem.
Kaval nipp: Tahad odavama raha eest elada kallimas korteris?
Lihtne näide. Osta 50 000 euro eest kaks kahetoalist renoveeritud korterit odavamasse piirkonda. Anna need üürile.
Suur tõenäosus on, et saadud üüriraha eest on sul võimalik täielikult ära katta kallima piirkonna ja väga ilusa 90 000 eurose turuväärtusega korteri üür, kuhu ise elama kolid. Sääst: 40 000 eurot.
Kuidas suurendada tootlust veelgi?
Kui Investor Indrek tahaks veelgi rohkem oma tootlust võimendada, on tal võimalus kasutada järgmist skeemi.
Kopli korter maksab 25 000 eurot. Indrek võtab pangast laenu. Sissemaksu suuruseks on 20% ehk 5000 eurot ning ülejäänud summa 20 000 kuulub 30 aasta peale tagasimaksmisele. Iga kuu oleks tagasi makstav summa 20 000 / 30 / 12 = 55,6 eurot.
Sellele lisame panga intressi ja kogu summaks saame umbes 60 eurot, mis tuleb pangale iga kuu maksta. Korteri eest saadav üür on 160 eurot.
Sellest 60 eurot makstakse pangale ja Indrekule jääb 100 eurot iga kuu passiivset raha kätte. Kui nüüd välja arvutada, siis on Indreku tootlus investeeritud rahast 100×12 /5000 x100% = 24%.
Sisuliselt võib selle tootluse korrutada veel mingi kordajaga, kuna panga raha näol on tegemist maksuvaba rahaga (lisandub ainult intress). Kui Indrek peaks palgatööga teenima raha (20 000 €), mille pangast võtab, peaks tema teenistuse palgafond olema 35 315,87 €, millest 43,4% läheb Maksuametile.
Kui eelnevalt välja arvutatud tootlusele lisada maksudest säästetud tulu, oleks Indreku tootlus veelgi suurem.
Märkus: Info numbrite kohta tuleneb minu reaalsetest kogemustest. Sarnaseid tulemusi aga garanteerida ei saa. Eelnevad arvutused on tehtud võttes arvesse seda, et investorid on eraisikud. Juriidilistele isikutele on numbrid tõenäoliselt teistsugused.
Artikli autor on Jüri Preobraženski
Kinnisvaraguru.ee
