Viimastel päevadel on ilmunud ajakirjanduses paar artiklit sellest justkui oleks Eesti valmis üürikorterite turu arenemiseks ja üürimajade ehitamiseks. Mõnes osas ei saa kuidagi vastu vaielda – üürikorterite sektor on meiel elamumajanduses lausa olematu.
Sellist “kahe korteri lõksust” üürimisega välja pääseda püüdmist ei saa kuidagi omaette sektoriks nimetada. Täiesti loomulik oleks, et üürikorterite osa oleks kogu elamufondist mõnikümmend protsenti.
Aga kas on juba käes eraldi üürimajade ehitamiseks? Guugeldades leiab arvutusi sellest kas osta korter või rentida ja kui palju oleks olemasoleva korteri mõistlik üür. Alljärgnevalt proovin teha arvutuse selle koha pealt, kui kellelgi tekiks soov investeerida spetsiaalselt üürimiseks ehitatavatesse majadesse.
Oletame, et üürimaja ehitamise ruutmeetri omahind on 1000€. Hoone elueaks võtaks 50 aastat. Ühe Kanada allika põhjal läheb 50 aasta jooksul hoonesse 144% sellest ressursist, mis kulus hoone ehitamiseks. See siis tähendab, et ruutmeetri kulu hoone eluea jooksul on 2440€. Diskonteerima siinkohal ei hakka, sest lisanduv ressurss ei lisandu sujuvalt vaid mitmte “hüpete” kaupa ja ei hakka arvutust nii keeruliseks tegema.
Siit edasi võib arvata, et 50 aasta jooksul tahame saada igalt ruutmeetrilt tagasi 2440€, mis paari aritmeetilise tehte järel annab meile ~4,1€/m² kuus. Sellele numbrile liidame 6% tootlust ja 10% vakantsustasu, saame 4,8€/m² kuus. Selles numbris puuduvad igasugused teenused. Julgen arvata, et teenused nagu majahoidja ja raamatupidamine lähevad maksma 1 € ruutmeetri kohta kuus. Hind on jõudnud tasemele 5,8€/m² kuus. Sellele lisanduvad siis mitmesugused tarbimised – soojus, gaas, vesi, elekter aga see jäägu üürilise enda kanda.
Niisiis – 5,8€ ruutmeetri üür. See on vanas rahas ~90kr/m². Ühe keskmise 60m² korteri kuuüüriks tuleb seega (5400 kr või) ~350€.
Kas seda on vähe või palju ja kas ja kuhu tasub ehitada üürimaja, seda saab iga investor ise otsustada.
Eesti keskmine üüripakkumine 2011 aasta keskel oli 5,47€/m²
Lasnamäel oli see number napilt 4€/m², Tartus ja Pärnus veidi rohkem kui 6€/m² ja muudes eesti linnad märgatavalt vähem. (“Äripäev” 06.06.2011)
Praegu näib, et ehk tõepoolest on aeg üürimajade ehitamiseks Tallinna kesklinnas, Pirital, Kadriorus, Tartus ja Pärnus?
| Kalle Virkus Virkus Postil OÜ http://www.virkus.com/kalle/ |
|
