Üürikorterite ehitamine vähendab üürikorterite arvu

Enne valimisi, osalt ka seonduvalt säästueelarve kärbetega, hoogustus diskussioon munitsipaalüürikorterite teemal. Nii mõnelgi pool leiti, et vaja on munitsipaalelamuehituse abil luua üürikortereid, et just nimelt seeläbi viia Eesti kesisel järjel olev eluasememajandus üldisele ja enneolematule õitsengule.

Paraku ei ole enne suurejooneliste plaanide tegemist suudetud kaardistada olemasolevat olukorda. Samuti ei ole ei riigi ega omavalitsuste tasemel paika pandud eesmärke, kuhu Eesti tahab eluasemevaldkonnas jõuda – näiteks struktuuri, kui palju on elamufondist kuulub erasektorile, kui palju riigile ja kui palju omavalitsustele või kui palju on tegemist omanikuasustusega, kui palju avaliku sektori üüripindade ja kui palju erasektori üüripindadega.

Kui ei ole teada, kus me oleme ja ka see, kuhu tahame minna, siis ei ole võimalik valida ka õiget suunda. Tegemist on kinnisilmi poksiga teadmisega kusagil asuvast võimalikust vaenlasest.

Mida tähendab munitsipaalehitus ja -üürikorter erasektori jaoks?

Riigil on raha küllaga. Tahavad ehitavad maja, tahavad ehitavad mitu. Avalik sektor ei ole kasumile orienteeritud ning seega ei pruugi tähelepanu pöörata konkreetse elamuehitusprojekti tulu tootmisele. Kui aga eraettevõtjal peaks mingil kummalisel põhjusel tekkima soov ehitada üürimaja, siis peab ta pingsalt jälgima, et ta tuleks ikka ots-otsaga kokku. See on esimene ebaõiglase konkurentsi antud eelis avalikule sektorile.

Suurim maaomanik Eestis on avalik sektor. Seega on avaliku sektori ehitamisel tunduvalt laiemad võimalused asukoha valikul kui erasektoril. Avaliku sektori omandis on ka loomuliku monopoli staatuses olevad ettevõtted, kellede käest kooskõlastuste ja liitumistasude küsimus on juba poliitiliste otsuste tõttu lihtsustatud. Teine plusspunkt ebaõiglasele konkurentsile.

Avaliku sektori laenuvõimalused on laiemad kui mistahes Eesti keskmise suurusega ettevõttel. Kinnisvaraarendusega tegeleval firmal, mis tahab üürimaja ehitamiseks laenu võtta, on äärmiselt keeruline minna projektiga välispanka odavat raha taotlema. Konkurendil on seevastu need probleemid minimaalsed, kuna avaliku sektori krediidikõlbulikkus on tavapäraselt erasektorist kõrgem. Nii saab linn kasumile mitteorienteerituse ja omanikusuhete ebaõiglast konkurentsieelist odava laenurahaga veelgi võimendada.

Erasektor üüriturul

Kas erasektor tahab üldse üüripindadega tegeleda? Võib-olla ongi see avaliku sektori pärusmaa? Pilk tabelile näitab, et erasektori üüripindadel on Euroopas märkimisväärne koht. Kuhu kuulub selles tabelis Eesti? Nagu eelpool öeldud – sellele ei oska Eestis keegi adekvaatselt vastata.

Erasektori huvi üürikorterite ehitamise vastu eelkõige Tallinnas ja teistes Eesti “suurlinnades” on täiesti olemas. Nii mitmelgi pool võib täheldada fenomeni, et korteri üürihind on kõrgem summast, mis tuleks maksta pikaajalise laenu intresside ja põhiosa tagastamisel pangale. Seega on olemas turunõudlus, kuid puudub pakkumine.

Miks pakkumine puudub? Iga ettevõte ja seega ka kinnisvaraarendaja arvestab projekti valikul sellega kaasnevaid riske. Suurim risk üürikorterite ehitamise juures on poliitiline risk, mis väljendub võimalikus aktiveeruvas munitsipaalehituses, üüripiirmäärade, vähemal määral näiteks kohalike maksude kehtestamises jne. Majanduslik risk, arvestades turunõudlust, ei ole sugugi suur.

Üürikorterite ehitamise projekti läbiviimine on pikaajalisem kui ühe omavalitsuse volikogu või Riigikogu koosseisu eluiga. Seetõttu on need poliitilised riskid prognoosimatud ning seetõttu jääb projekt tavapäraselt ellu viimata.

Üürnike omanikust hai lõugade vahelt päästmise sildi all ei saa kogu tagastatud majade üürnikkonda pidada abivajajateks, kellele on vaja uus korter sotsialismiaegade vaimus kinkida. Omanik siiski ei ole hai, vaid tavapärane turumajanduslikes suhetes olev inimene, kes tahab talle kuuluvalt kapitalilt tulu teenida. Senini on tollele omanikule seadusandliku väega peale surutud sotsiaalabi pakkuja funktsioon, mis ei vasta ühegi nurga alt vaadatuna turumajanduse põhimõtetele.

Vaatamata tavapärasele suhtumisele ei ole omaniku ja üürniku eesmärgid vastuolulised. Mõlema soov on maja – ühele omandi, teisele elamispinna kvaliteedi jätkuv püsimine. Kui omanik ei saa üüripinnalt piisavat tulu, siis ei suuda ta ka maja ehk oma kapitali korras hoida, mille tagajärjel halvenevad ka üürniku elutingimused. Seega halveneb olukord mõlema osapoole jaoks.

Praegune poliitika ongi olnud eelkõige tagastatud majade üürnike “teisaldamisele” ning soov on nad ümberasustada odavatesse munitsipaalüürikorteritesse. Sellega langeb ära olemasoleva omaniku tuluvõimalus, mis määrab tema vara lagunemisele, kuigi selle renoveerimine on uusehitusest märgatavalt odavam.

Nii võibki öelda, et avaliku sektori aktiivne elamuehitus tekitab kokkuvõttes tendentsi elamufondi vähenemise suunas, kuna sellega antakse ühest küljest suund olemasoleva elamufondi lagunemisele. Teisest küljest jäetakse andmata võimalus erasektori vastavateks investeeringuteks.

Kas probleemistikule on olemas ka lahendusi?

Esimese sammuna tuleb käesolev olukord kaardistada. Võimalus selleks on tulev rahvaloendus. Üksnes olemasoleva teadmisel on võimalik seada prioriteetsed eesmärgid, mille poole edaspidi püüelda. Nende eesmärkide püstitamise jaoks on vaja kokku panna adekvaatne pikaajaline (perspektiiviga vähemalt 20 aastat) eluasememajanduse arengukava, mis püsiks ka vaatamata võimumuutustele üleval või all-linnas.

Toetust on inimestele vaja. Parim võimalus selleks on pikaajaliste ja madalaprotsediliste hüpoteeklaenu võimaluste loomine võimalikult laiale elanikkonna, mis hõlmaks nii omanikke kui ka neid, kes tahavad omanikuks saada. Neid, kel puudub võimalus omanikustaatust taotleda, ei tohi kõrvale jätta. Selle jaoks on vaja üleriiklikult ühtseid kriteeriume eluasemetoetuse saamiseks, mis arvestavad piirkondlikku elukallidust, sissetulekute taset jne.

Kindlaid ja kindlalt eesmärke määratlevate ja rahalisi ressursse võimaldavate instrumentide olemasolul pole erasektori ehitustegevuse soodustamise jaoks suurt enam midagi vaja. Stabiilne keskkond annab ise märguande kinnisvaraarendjatele projekt käsile võtta, et edendada nii enda kui klientide heaolu.

SKP ja üüripindade osakaal ELis 1995. a.

Allikas: Paul Balchin, “Housing Policy in Europe”, London 1996, lk. 11.