Praeguses majanduskriisis on kujunenud igapäevaseks, et kinnisasja üürilepingust tulenevate võlgnevuste korral rakendatakse üürniku vara suhtes üürileandja pandiõigust. Tihti on aga üürilepingu pooltel üürileandja pandiõiguse olemusest ekslik arusaam, mistõttu ei kasutata üürileandja pandiõigust alati õiguspäraselt.
Võlaõigusseaduse kohaselt on kinnisasja üürileandjal üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus vallasasjadele, mis asuvad kinnisasjal ning mis kuuluvad üüritud ruumi sisustusse või kasutamise juurde. Ruumi sisustusse kuulub esmajoones mööbel, äriruumi puhul ka nt kaubariiulid, statsionaarsed masinad ja seadmed. Ruumi kasutuse juurde kuuluvad eeskätt sellised vallasasjad, mis võimaldavad ruumi sihipärast kasutamist või teenivad seda. Näiteks bürooruumide kasutamise juurde kuuluvad arvutid, koopiamasinad, kaupluseruumide või kaubaladude puhul kuuluvad ruumide kasutamise sihtotstarvet arvestades ruumide kasutamise juurde ka sinna müügiks toodud või sel eesmärgil ladustatud kaubad.
Üürileandja pandiõiguse kehtimiseks ei ole vaja, et asjad oleksid üürileandja valduses, samuti ei pea need asjad olema üürniku omandis. Siiski lõppeb üürnikule mittekuuluvatele vallasasjadele pandiõigus siis, kui üürileandja teadis või pidi teadma, et need asjad ei kuulu üürnikule, samuti üürniku valduses olevatele vallasasjadele, mis on omanikult või eelmiselt valdajalt varastatud, kadunud või muul viisil omaniku või eelmise valdaja tahte vastaselt valdusest välja läinud. Üürileandja võib eeldada, et kõik üürniku valduses olevad vallasasjad kuuluvad üürnikule, kuid pandiõigus lõppeb neile asjadele, kui üürileandja lepingu kehtivuse ajal sai teada, et need asjad ei kuulu üürnikule ja ei ütle üürilepingut esimesel võimalusel üles.
Üürileandja pandiõigusega on tagatud jooksva ja sellele eelneva aasta üüri nõuded, samuti hüvitisnõuded. Hüvitisnõuete osas on pandiõigusega hõlmatud näiteks viivise- ja leppetrahvinõuded, asja kahjustamisega seotud nõuded, üürilepingust tulenevad hüvitisnõuded (asja parendamine) menetluskulud, asja müügiga seotud kulutused, pandieseme säilitamiseks tehtud vajalikud kulutused.
Üürileandja pandiõigus tekib üürilepingu sõlmimise hetkest ja selle tekkimine ning kehtivus ei eelda sissenõutava nõude olemasolu. Seega kehtib pandiõigus ka siis, kui üürnik on kõik oma kohustused üürileandja ees nõuetekohaselt täitnud.
Üürileandja pandiõigus on asjaõigus. Seadus annab üürileandjale teatud tingimustel õiguse kasutada omaabi, kuid omaabi rakendamise eeldusi ega sisu ei saa lepinguga laiendada. Omaabi laiendamiseks saab pidada näiteks üürileandjale antud õigust vahetada ukse lukud takistamaks asjade ruumidest väljaviimist või võtta pandiõigusega kaetud asjad enda valdusse. Sellised lepingu tingimused võivad olla tühised, olles tõenäoliselt vastuolus heade kommetega.
Omaabi kasutamine tähendab asjaõigusseaduse kohaselt seda, et jõuga võib takistada asjade äraviimist üksnes siis, kui satutakse asjade äraviimisele peale või asutakse jälitama asja ära viinud isikut. Kui ajaline seos katkeb, siis ei ole omaabi rakendamine enam õiguspärane. Sealjuures võib üürileandja asju kinni pidada ainult ulatuses, mis on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks.
Kui üürileandja pandiõigusega tagatud nõue on muutunud sissenõutavaks, võib üürileandja müüa vallasasjad, millele pandiõigus laieneb, avalikul enampakkumisel. Pandiõiguse teostamisel tuleb arvestada kolmandate isikute õigustega, mis eelnevad üürileandja pandiõigusele (nt kommertspandiga koormatud vallasvara osas). Kui vallasasi on koormatud mitme pandiõigusega, määratakse pandiõiguse järjekoht pandiõiguse tekkimise ajaga.
Avalikust enampakkumisest võivad osa võtta ka pandipidaja ja pantija. Kui asi müüakse pandipidajale, tasaarvestatakse tema nõude rahaline väärtus müügihinnaga. Pantija ja pandipidaja võivad kokku leppida erinevas panditud asja müügi viisis. Kui kolmandal isikul on panditud asjale õigus, mis asja müügi korral lõpeb, on müügiviisi muutmiseks vajalik tema nõusolek.
Tähele tuleb panna ka seda, et enne müügiõiguse tekkimist sõlmitud kokkulepe, mille kohaselt pandipidaja omandab ise panditud asja pandiga tagatud nõude rahuldamiseks, on tühine. Sellise kokkuleppe võib sõlmida alles peale müügiõiguse tekkimist, arvestades kolmandate isikute õigustega.
Artikli autor on Pille Pettai. Pille Pettai on advokaadibüroo Glikman & Partnerid advokaat. Artikkel on ilmunud ka portaalis Ehitusuudised.net.
