Uue ehitusseadustiku üheks põhjapanevamaks muudatuseks on püüd lihtsustada ehitus- ja kasutusõiguse andmisega seonduvaid küsimusi. Tänane süsteem on väga kohmataks, tähendab pikalevenivaid ning seega nii erasektorile kui ka ametiasutustele suuri kulusid. Uue seadustiku mõtte ellurakendumine sõltub paljuski sellest, kuivõrd on eelnimetatud tihti vastanduvad osapooled valmis „pilli mitte lõhki ajama“.
Uue hoone ehitusõigus tuleneb kas detailplaneeringust (DP) või projekteerimistingimustest (PT). DP koostamistamise vajaduse saab selgeks kõrgema taseme planeeringutest (üldjuhul kohaliku omavalitsuse üldplaneeringust) ning selle koostamist reguleerib Planeerimisseadus. PT-d on vajalikud ehitusloakohustusliku hoone või olulise avaliku huviga rajatise projekteerimiseks, kui puudub DP koostamise kohustus. PT-d antakse uue hoone püstitamiseks või olemasoleva laiendamiseks üle 33%. Seega erinevalt senikehtinud regulatsioonist paljude väiksemate tööde jaoks enam PT-si vaja ei ole.
Ehitussadustikule on lisatud tabel (Lisa 1), milles kajastatud maatriksist selgub, kas ehitamiseks on vajalik luba, teatise esitamine vms. Tabel on lihtne ja esmapilgul lollikindel, mistõttu on veelgi lihtsamate rusikareeglite väljatoomine keeruline. Tuleb lihtsalt tähele panna, et kui enne ehitustöid kehtiks hoonele ühed nõuded, pärast ehitust (nt laiendamise korral) teised nõuded, siis tuleb järgida ehitustööde järgsele kohandatavat normi. Üldjoontes jaguneb ehitustegevus ehitusluba nõudvateks ja mittenõudvateks tegevusteks. Kui ehitusluba nõutud pole, siis on tihti vajalik kavandatavatest ehitustöödest teavitamine ehk ehitusteatise esitamine. Mõnel juhul tuleb lisada ka kavandatavate tööde projekt, et kohalikul omavalitsusel oleks võimalik hinnata töödega kaasnevat ning vajadusel sekkuda.
Kuigi näiteks alla 20 m2 suuruse hoone ehitamiseks ei tule isegi mingit teadet kohalikule omavalitsusele (KOV) esitada ning ka üle 60 m2 suuruse ehitusaluse pinnaga hoone laiendamine alla 33% ei nõua ehitusluba (piisab ehitusteatise ja projekti esitamisest), tuleb arvestada DP-s sätestatud hoonete arvu ja ehitusaluste pindadega. Näiteks on enamuses uusarenduste planeeringutes sätestatud ehitusmahuks 1 põhihoone + 1 abihoone. See aga tähendab, et kui elamu ja kuur on juba valmis, siis kasvuhoonet enam ehitada ei tohiks. Probleemi aitab lahendada Ehitusseadustiku uudne regulatsioon, mille kohaselt saab projekteerimistingimustega täpsustada/korrigeerida üle 5 aasta vanuseid detailplaneeringuid.
Siin on peitub minu arvates ka uue Ehitusseadustiku oluliseim probleemkoht. Nimelt jääb suur osa tänasest miljööväärtuslike piirkondade ehitustegevusest – hoone rekonstrueerimine või laiendamine kuni 33% – ehitusloakohustuse ja seega ka projekteerimistingimuste alt välja. Ehitusteatise esitamine küll võimaldab KOV-il reageerida, kuid seda piiratud ulatuses. Üldpleneering, osaplaneeringud ning teemaplaneeringud, millest tulenevalt KOV saab ehitusteatisega kavandatavale lisanõudeid kehtestada, on märksa ebatäpsemad, kui seni väljastatud projekteerimistingimused.
Ehitusseadustiku Lisana 1 esitatud tabel eraldab elukondlikud hooned ning mitteelukondlikud hooned. Seejuures on oluline, et elukondlikke hooneid teenindavate mitteeluhoonete (nt garaaz, kuur, saun jms) puhul rakendatakse ehitusloa/ehitusteatise vajaduse määratlemiseks neidsamu nõudeid, mis elukondlike hoonete puhul. Veidi ebaselge on olukord talumajapidamistega, kus sajandivanusesse hoonetekompleksi kuulub koos elumajaga ka küün, ait, laut jms. Eks praktikas selgub, kas need on eluhoonet teenindavad hooned või loetakse juba tootmishooneteks.
Peab eraldi välja tooma, et olemasoleva ehitise osa asendamist samaväärsega ei loeta ehitustööks. Kas tegemist on samaväärse või erinevaga, sõltub lõpptulemusest – kas ehitise füüsikalised omadused muutuvad või mitte. Vana aukliku katusepleki asendamine uuega ei ole enam ehitustöö. Varasemalt problemaatiline keskkütteradiaatorite ümberpaigutamine ruumis ei ole enam ehitustöö, sest füüsikalised omadused sellest ei muutu. Samuti näiteks vanade puitakende asendamine uutega. Ent vaieldav saab olema näiteks puitakende asendamine plastakendega, sest füüsikalised omadused muutuvad, kuid tegelikult mitte rohkem, kui puitakende puhul – mõlemal juhul paraneb tõenäoliselt hoone energiasäästlikkus ning võib oluliselt halveneda ventilatsioon. KOV-del on mitmetes piirkondades kombeks oponeerida PVC akende kasutamisele miljööväärtuslikel kaalutlustel, millised nõuded peaks tulevikus aga olema selgelt kirjas üldplaneeringutes.
Seni kehtinud regulatsioonist erinev on ka lammutatava hoone asemele uue ehitamisega seotud küsimused. Varem oleks olnud nõutav nii lammutusloa olemasolu kui ka uue hoone ehitusluba. Uue Ehitusseadustiku kohaselt on olemasoleva hoone lammutamise järel uue samasuguse ehitamise korral tegemist hoone taastamisega, mis on üks rekonstrueerimise alaliike. Sellega seotud lubade vajadust tuleb seega vaadata lisas 1 olevast tabelist. Taastamise puhul on määravaks kriteeriumiks uue hoone olemuslik sarnasus endisele. Uus hoone loetakse endisele olemuslikult sarnaseks, kui selle kasutusotstarve, arhitektuuriline lahendus ja maht ei muutu. Seega kui olemasoleva hoone lammutamist hõlmavasse rekonstrueerimisprojekti on kätketud ka hoone laiendamine, siis on maht muutunud ning enam ei käsitleta seda hoone taastamisena vaid uue püstitamisena, mis nõuab märksa rohkem lubasid ja asjaajamist.
Artikli allikas on Domus Kinnisvara blogi. |
 |
