Globaalne kinnisvarahindeks näitas mais, et USAs on eluasemehinnad aastaga kasvanud 5,6%, Kanadas 5,8% ja Austraalias koguni 9,0%. Euroopa Liidus oli kasv küll aeglasem (2,5%), ent tervikuna on turg hoolimata kõrgetest intressimääradest üllatavalt tugev.
Juba räägitakse uuest kinnisvarabuumist, mis on pööranud pea peale ka analüütikute ennustused intressimäärade tõusu palju tugevamast mõjust kinnisvarahindadele. Samal ajal langesid Eestis aastases võrdluses korterite mediaanhinnad 10% ning juunis 5,8%. Millal pöördub Eesti kinnisvaraturg uuele hinnakasvule ja miks võtab meil hinnapööre nii kaua aega?
Laiemalt on välja toodud kolm tegurit, miks eluasemehinnad on pöördunud tõusule:
- immigratsioon;
- laenuvõtjate ohverdused;
- tugev majandus.
Rikka maailma välismaal sündinud elanikkond kasvab aastas umbes 4% ning see tõstab nii eluaseme- kui ka üürihindu. Näiteks Austraalia praegune aastane netoimmigratsioonimäär, mis on umbes 500 000 inimest, tõstab Goldman Sachsi hinnangul eluasemehindu umbes 5%. Eesti rahvaarv on viimase 10 aasta jooksul kasvanud samuti immigratsiooni tõttu, näiteks eelmise aasta rändesaldo oli esialgsetel andmetel +5718.
Laenuvõtjad on teinud suuri kärpeid majapidamiskuludes ning see käitumine on globaalselt üsna sarnane. Eestis on jaekaubandusettevõtete müügitulu mahuindeks tulnud 2024. aasta mai tipust alla enam kui 13%, üle 30 päeva viivises olnud eluasemelaenud osakaal moodustab laenuportfellist vähem kui 0,5%. Samuti otsivad inimesed võimalusi ujuva intressimäära keskkonnas laenukulude vähendamiseks, aasta alguses buumis refinantseerimise laine, mis on uute kodulaenude intressi toonud 1,5% peale. Lisaks on uue kodulaenu keskmine pikkus suurenenud viimase kolme aastaga enam kui aasta võrra, 26,5 aastani. Näiteks Kanada valitsus teatas hiljuti, et pikendab mõne riigi toetatava laenu tagasimaksetähtaega 25-lt 30-le aastale.
Kõige olulisem tegur on aga seotud majandusega ning see on ka põhjus, miks ajal, kui enamikes rikastes riikides on kinnisvarahindade kasv juba alanud, on sel aastal keeruline näha hinnakasvu Eestis ja Soomes, kus prognoositakse ka tänavu majanduslangust. Meie peamiste kaubanduspartnerite Rootsi, Soome ja Saksamaa kinnisvarahinnad olid globaalse kinnisvarahinnaindeksi andmetel mais samuti languses, moodustades kõikide riikide peale tähelepanuväärse erandi.
Kokkuvõtteks on andmed näidanud, et hoolimata meie tugevast tööjõuturust, inflatsiooni ületavast palgakasvust ning kinnisvara reaalhindade 15% langusest viimase kahe aasta võrdluses oleme jõudnud olukorda, kus enamik inimesi on kohanenud kõrgete hüpoteegimaksetega. Sellega oleme saavutanud turu stabiilsuse. Edasise kasvu eeltingimusteks on meie ekspordi sihtriikide majanduskasv, mis kõigepealt aitab ettevõtteid ning seejärel inimesi. Eesti Panga hinnangul näeme aasta teises pooles majanduskasvu ning kui globaalne olukord drastiliselt ei muutu, näeme juba järgmisel aastal kinnisvarahindade kasvu.
