Eesti kinnisvaraturg oktoobris suures plaanis ei üllatanud. Oli rekordeid ja oli languseid. Üldiselt liigume stabiilselt ja suuri ohte terendamas pole.
Möödunud kuul tõdesid Eesti Kinnisvarafirmade Liidu sügiskonverentsi väisanud inimesed, et turuosaliste meeleolud on pigem positiivsed ning suuri süsteemseid ohte lähiaastate lõikes näha ei ole. Jälgides olulisi indikaatoreid laiemalt, võib see ju tõesti nii olla, ent me teame väga hästi ka seda, et suurte kriiside ennustamises on inimesed kaunis kehvad.
Tõsi, päris pilvitust taevast täna ei räägita, aeg-ajalt mainitakse meie rahvaarvu vananemist ja kahanemist, mis kinnisvaraturul võiks tulevikus resoneeruda tehingute arvu languseks. Demograafiast rääkides on hea meelde tuletada, et nende inimeste arv, kes täna peamiselt kinnisvaratehinguid sooritavad, ehk 25–39-aastased, pole viimase viie aasta lõikes suuresti muutunud. Aastal 2013 oli nende inimeste arv Eestis 278 914, eelmisel aastal aga 281 175.
Lähema viie aasta lõikes peaks aga vaatama homsete ostjate ehk 20–34-aastaste arvu muutusi. Sellised inimesi elas 2013. aastal 277 234, 2018. aastal aga 254 951 ehk üle 22 000 inimese vähem. Seega peaks nutikaid otsuseid tegevad kinnisvarategelased mõtlema juba praegu homsete trendide peale. Kas see peaks tähendama rohkem väikeseid üürikortereid ja vähem suuri perekortereid, näitab aeg.
Eesti lõikes üllatas Võru
Esialgsetel andmetel sõlmiti oktoobris üle kogu Eesti 1971 korteriomandi ostu-müügitehingut. Võrreldes aasta parimate kuudega, kui sõlmiti üle 2000 tehingu, jäi oktoober kindlalt alla, ent aasta kokkuvõttes on tegemist üsna keskmise tehingute arvuga. Nagu ikka, mõjutas tehinguaktiivsust kõige enam uusarendusturg (eriti osakaal Tallinnas) ning nii sündiski tänavuse aasta kõrgeim Eesti korteri ruutmeetri mediaanhind, 1450 EUR/m2.
Uusarenduste osas paistis tugevalt silma ka Võru, kuna statistikas kajastusid esimesed Tamula Kodude asjaõigustehingud. See tõstis Võru maakonna mediaanhinda tavapäraselt 350 EUR/m2 tasemelt 671 EUR/m2 peale.
Tallinnas kõigi aegade rekord
Juba varem oleme ülevaadetes maininud, et ehkki välistemperatuuri ja tehingute arvu vahel puudub statistiline seos, on turul olemas teine ühenduslüli, mis muudab tehingute arvu liikumise kergemini ennustatavaks.
Tegemist on seosega uusarenduste valmimistähtaja ja tehingute arvu vahel. Tallinnas on viimastel aastatel kujunenud välja kirjutamata reegel, et jõuludeks soovitakse uude korterisse kolida ning seetõttu on just aasta viimasest kvartalist kujunenud periood, mil pealinna kinnisvaraturul purustatakse rekordeid.
Esialgsetel andmetel löödi tänavuse aasta ühe kuu tehingute arvu parim tulemus üle just oktoobris, kui sõlmiti 910 tehingut. Võrreldes aasta paremuselt järgmise kuuga tähendab oktoobri näitaja kasvu 80 tehingu võrra. Tõusu panustasid eelkõige suuremad linnaosad, millest silmatorkavaim oli Mustamäe, sest neid kuid pole palju, kui Mustamäel sõlmitakse rohkem tehinguid kui Lasnamäel.
Sel aastal on varemgi tehingute mediaanhind ületanud 1900 EUR/m2 piiri, oktoobris, kui uusarenduste osakaal oli kõrgem, sündis ka kõigi aegade parim tulemus – 1969 EUR/m2. Nagu ka varem ennustatud, jääb tehingute arv, juhul kui suuremaid muutusi majanduses ei toimu, üsna stabiilseks. Uusarenduste pakkumishinna kiirenemine tähendab aga seda, et varsti peame harjuma ülevaadetega, kus kogu Tallinna korteritehinghute ruutmeetri mediaanhind algab numbriga kaks.
Tartu tõmbas hinge
Kuna Tartu uusarenduste sügavus ehk jaotus aasta peale on madalam kui Tallinnas, siis on tehinguline kõikumine kuude lõikes seda suurem. Pärast väga aktiivset augustit ja septembrit oli langus oktoobris üsna loogiline.
Kuu jooksul sõlmiti Tartus 155 korteritehingut, millest vähem on tänavu sõlmitud vaid jaanuaris ja veebruaris. Uusarenduste väikese osakaalu juures langes ka tehingute mediaanhind, mis oktoobris oli 1341 EUR/m2. See oli tänavuse aasta tagantpoolt teine tulemus.
Pärnus rahulikum hooaeg
Sarnaselt möödunud aastale kipuvad Pärnu kinnisvaraturule tekkima sesoonsuse ilmingud, mis on eriti silmatorkavad olukorras, kui mõnel kuul on uusarenduste turuosa väiksem. Oktoobris sõlmiti Pärnus 66 korteritehingut, viidates justkui sümboolselt sellele, et suvepealinna tiitel on tänavuseks aastaks ajalugu.
Turg oli aasta algusega kõrvutades veidi aktiivsem, ent võrreldes oktoobrile eelnenud kolme kuuga, mil juulist septembrini sõlmiti vastavalt 78, 78 ja 85 tehingut, nägime siiski kuni 21 tehingulist langust. Uusarenduste väikest mahtu peegeldab ka tehingute mediaanhind, mis oktoobris oli 1168 EUR/m2, jäädes tänavuse aasta lõikes tagumisse poolde.
Narvas vanaviisi
Narva turg oli oktoobris aasta üks aktiivsemaid ning ühtlasi selle aasta kolmas kuu, mil tehingute arv ületas 70 piiri. Samas, müüdud korterite mediaanhind liikus vastupidises suunas – 349 EUR/m2 oli tänavuse aasta tagantpoolt kolmas näitaja.
Linna probleemid võib tegelikult laiendada kogu Ida-Virumaa peale ning muutused saabuvad piirkonda ilmselt siis, kui piirkonda tekivad suured investeeringud ning paranevad inimeste väljavaated tuleviku osas. Seni tuleb Ida-Virumaal, kui praktiliselt ainsal maakonnal, kus kinnisvarahinnad pole viimastel aastatel kasvanud, silmitsi seista Eesti ühe kõrgeima tööpuuduse ja rahvaarvu vähenemisega.
