Tallinnas on müügil peaaegu 3000 uut korterit ja tuleb juurde. Arendajad ei paista muretsevat selle pärast, kas keegi need korterid ka ära ostab.
Uus kolmetoaline korter Tallinnas heas piirkonnas maksab umbes 180 000-200 000 eurot, kui juurde arvestada parkimiskoht.
Tihti müüakse sellised korterid läbi enne, kui maja valmis saab, ning selline olukord on Tallinnas juba aastaid.
“Uusi kortereid tuleb juurde just sinna, kus ruumi ei ole, näiteks kesklinna,” ütles kinnisvarafirmade liidu juhatuse liige ja analüütik Tõnu Toompark ERR-ile.
“See ruum ikkagi leitakse. Arhitektid ja linnaplaneerijad on nimetanud neid kohti hambaaukudeks, mida on linnas terve hulk. Neid on veel Kadriorus, aga ka sadamapiirkonnas. Ja Kalamaja on muidugi uusi projekte täis.”
Samuti on uusarenduste buum jõudnud Lasnamäele ja Mustamäele, kus korterid on soodsamad, ning ostjaid jätkub ka neile.
“Buum” ei tähenda antud juhul seda, et hinnad väga kiiresti kerkiksid. Pigem seda, et uusi kortereid ehitatakse hoogsalt juurde.
Tallinnas pakutakse täna müügiks umbes 2800-2900 uut korterit ning Toomparki sõnul on see suur number. “Samas, kõik ostetakse ära.”
Aasta-aastalt on siiski kerkinud ka keskmine ruutmeetrihind, mis tänavuse seisuga on 1700 eurot ehk kõrgem eelmise kinnisvarabuumi tipuhinnast.
Kust see buum tuleb?
Põhjus, miks hinnad ei ole veel kiiremini kasvanud, seisnebki selles, et uusarendusi tuleb pidevalt juurde.
Toomparki kinnitusel ei ole praegu toimuv võrreldav kinnisvaramulliga, mis veidi vähem kui kümme aastat tagasi lõhkes, sest hinnad ei kerki pööraselt.
“Kui me vaatame maa-ameti arvestatud keskmist hinda, siis see on tehingute kogukäive jagatud ruutmeetrite arvuga. Kuna uute ruutmeetrite osakaal proportsionaalselt kasvab, siis hind läheb üles,” selgitas Toompark.
Võrreldes uute korterite hinda aastate lõikes, on kasv olnud tema sõnul üsna mõistlik.
Küll aga leiab ta, et turul toimuv võib mõjutada hoonete kvaliteeti. “Me nägime aastal 2007, et iga mees, kes suutis labida najal seista, sai palka 25 000 krooni. Kui praegu kuskil ehitustöölisi üle oleks, oleks see väga imekspandav. Ehituses on allhanikijatest tõsine puudus, just nendest, kes töö ära teeks.”
Praegusel buumil on kaks peamist põhjust. Esiteks, laenuintressid on rekordmadalal. Arendajad saavad soodsalt laenu kortermajade ehitamiseks ja inimesed nende korterite ostmiseks.
Teiseks, inimestel on raha, sest keskmine palk on viimastel aastatel väga kiiresti kasvanud.
Toomparki sõnul ei tähenda see, et kõik koliksid vanadest paneelmajadest uusarendustesse ning vanade majade korterid jäävad kinnisvaraportaalidesse seisma.
“Erinevad segmendid liiguvad üsna samas tempos. Kõik unistavad uuest ja ilusast kodust, kuid siis vaadatakse rahakotti ja võetakse, mis saab.”
Tallinnas on nõudlust üleval hoidnud ka see, et pealinna elanike arv kasvab.
On see buum ohtlik?
Kinnisvaraturgu võivad kõigutada mitu tegurit, kuid peamiselt on räägitud kahest riskist: Rootsi krahhist ja intressitõusust.
Rootsis on kinnisvaraturg aastaid väga kiiresti kasvanud ning mõned analüütikud peavad võimalikuks mulli lõhkemist. See aga võib keerata kinni siin tegutsevate pankade laenukraanid.
Intressid on praegu rekordmadalal, kuid see ei jää nii igavesti. Intressitõus muudaks kallimaks juba võetud laenud ja pidurdaks uute laenude võtmist.
Halvema stsenaaiumi järgi võib tekkida olukord, kus juba müügis või ehitamisel olevad uusarendused ei leia ostjaid ning jäävad ripakile. Arendajad on aga ise juba laenud peale võtnud ja võivad jääda hätta.
Põhiküsimus ongi, kas või millises mahus need riskid realiseeruvad.
“Ãœtleme nii, et ega hinnad ostma küll ei tõmba. Natuke need hinnad hirmutavad, aga küsimus on selles, et kui palju,” kommenteeris korteriturgu investor ja Tallinna Tehnikaülikooli vanemteadur Tõnn Talpsepp.
“Tegelikult on ju igasugused varade hinnad kerkinud, sest majanduses on raha palju ja see otsib kohta. Küsimus ongi praegu selles, et kas kõigi varade hinnad üle ülehinnatud või tuleks seda analüüsida varaklasside lõikes,” selgitas ta.
Talpsepa sõnul võiks tuleviku ennustamiseks vaadata USA-s toimuvat.
“Intressimäärade osas on risk kindlasti olemas, /…/ kuid ma arvan, et enne kui Euroopas hakatakse intressimäärasid tõstma, tõstetakse USA-s intressimäärasid jõulisemalt,” ütles ta.
“Ma ise ei karda jõulist intressimäärade tõusu, kuid küsimus on selles, mis Eesti turul toimuks, kui intressimäärasid tõstetaks ühe protsendipunkti võrra. Kui palju see hakkaks arendajaid või ostjaid mõjutama?”
Talpsepa sõnul ei ole tõenäoline, et intress tõuseks kahe-kolme aasta perspektiivis rohkem, aga igasugune tõus võib tuua kaasa olukorra, kus hakatakse ootama, et tõstetakse veel.
Paljud eestlased mäletavad veel buumiaega, kui kuue kuu Euribor oli enam kui viis protsenti. Praegu on Euribor miinuses ning kümne aasta tagune intress meenutab SMS-laenu.
“[Kui tekib hirm intressitõusu ees], muutuvad ostjad ja võib-olla ka pangad ettevaatlikumaks. Arendajatele on see suurem risk, sest nemad on selleks ajaks juba laenud võtnud ja korterid valmis ehitanud.”
Lihtsalt öelduna kerkivad intressid siis, kui Euroopa majandusel läheb hästi.
“Praegu on olukord selline, et osadel riikidel läheb üsna hästi, kuid lõuna pool on riigid, kellega on igasuguseid probleeme. Euroopa Keskpangal on valik. Praegu on nende valik selline, et nad ootavad ja vaatavad.”
