Enamasti valitseb arvamus, et Tallinna korterite kiire hinnatõusu mootoriks on tehingud järjest kallimate uute korteritega, tegelikkuses on aga järelturukorterite hinnatõus isegi natuke suurem.
Valdav hulk kinnisvaraturu ülevaadetest baseerub maa-ameti avaldataval statistikal, mis summeerib kõikide müügitehingute andmed, eraldamata, kas tegu on uute või juba kasutuses olnud ehk järelturu korteritega. Neid andmeid siis erinevad analüütikud kommenteerivad, lisades maakleritelt ja oma ettevõtte andmetest saadud turuinformatsiooni.
Meie võtsime ette kinnisvarahindajate poolt kasutatavad maa-ameti kogutud andmed kõikide Tallinna korteriomandeid puudutavate tehingute kohta alates 2012. aasta algusest. Elimineerisime tehingud, mis olid märgitud kui mitte vabaturu tehingud, samuti tehingud korteriomandite mõtteliste osadega ning nn plokktehingud, kus osteti ühe tehinguga kõik majas olevad korteriomandid ehk tehingu sisuks oli kogu kinnistu ost.
Seejärel eraldasime tehingud uute korteritega, kus meile oli abiks Adaur Grupi poolt koostatav uute korterelamute arenduste monitooring. Uute korterite hulka arvestasime ka need arendusprojektid, kus müüakse kortereid täielikult renoveeritud majades.
Tehingud uute korteritega
Reeglina alustatakse arendusprojektides korterite müüki koos ehituse algusega või isegi enne seda – müük toimub «paberil». Esmalt sõlmitakse ostuhuvilisega broneerimiskokkulepe, olenevalt arendajast, kas selle eest mingit tasu võttes või mitte, seejärel sõlmitakse notariaalne võlaõiguslik müügileping ehk rahvakeeli eelleping.
Lõplik korteriomandi müügileping ehk asjaõigusleping sõlmitakse tavaliselt peale ehitise valmimist. Seega toimub tavaliselt arendusprojektides korterite müük kogu ehituse aja jooksul, sõltuvalt projektist aasta kuni kaks, kuid enamuste korterite müügilepingute vormistamine jääb lühikesse ajavahemikku – kuu kuni kaks.
Ehituse valmimise järel müümata korterite puhul vormistatakse ostja leidmisel võlaõiguslik ja asjaõigusleping üheaegselt.
Maa-ameti tehinguregistris registreeritakse korteriomandite asjaõiguslikud müügilepingud –seega ei näita see päris tegelikku igakuist uute korterite müüki, vaid nende vormistamist.
Samuti on suurte ja pikemate projektide korterite müügihinnad statistikas väiksemad kui samal ajal müügis olevate samaväärsete korterite omad, sest müügitehingu tingimused, sh hind, on kokku lepitud aasta või isegi üle selle varem sõlmitud võlaõiguslikus lepingus.
Võib öelda, et uute korterite müügitempot ja tehingute hindu me maa-ameti tehinguandmete alusel pädevalt määrata ei saa. Tehingute arvu graafikult nähtavad uute korterite suuremad tehingute mahud on seotud suuremate arendusprojektide tihti kokkulangevate vormistamistega nagu näiteks Paldiski mnt 17/Eha 4, Mäepealse 28 ja Meeliku 21 oktoobris 2013 ning Pärnu mnt 104a, Suve tn 2 ja Raua 34 märtsis 2014.
Samuti on müügihindade graafikul uute korterite m2 keskmine müügihind sõltuvuses sellest, milliseid projekte parasjagu vormistatakse. Hinnatipud 2013. aasta kevadel ja suvel on tingitud sellel ajal toimunud mitme vanalinnas asuva arendusprojekti – Pikk tn 36, Pikk tn 37, Pagari 1, aga ka Rotermanni kvartali uue maja ja Kreutzwaldi tn 3 projektide müügitehingute vormistamisest.
Uute korterite müügihindade keskmine aastane tõus ajavahemikul 2013 jaanuarist kuni 2014 juunini on 11,4 protsenti.
Graafik. Tallinna korteriomandite tehingute arvud
Tehingud korteritega järelturul
Reeglina vormistatakse järelturul korteri müük võimalikult kiiresti peale ostja leidmist ja ühe lepinguga (koos võlaõiguslik ja asjaõigusleping). Seega näitavad järelturu osas maa-ameti tehinguandmed turutrende reaalselt.
Tehingute arvu osas on näha, et võrrelduna 2013. aasta kevadest kuni aasta lõpuni on 2014. aasta esimeses pooles toimunud tagasiminek. Kui võrrelda erinevate aastate esimesi poolaastaid, siis 2012. aasta esimesel poolaastal tehti keskmiselt 444 müügitehingut kuus, 2013. aastal 542 tehingut ja 2014. aastal on vastav number 490.
Trendina on näha, et tehingute arv on kõrgem kevadkuudel ja siis jälle tõuseb sügisel – saab näha, kas käesoleva aasta sügis kinnitab seda trendi.
Järelturukorterite hinnatõus on vaadeldaval perioodil olnud suhteliselt stabiilne ilma suuremate kõikumisteta. Aastases võrdluses oli hinnatõus 2013. aasta esimesel poolaastal keskmiselt umbes 13 protsenti, kiirenes siis ja oli 2013. aasta teisel poolaastal keskmiselt 16 protsenti ning 2014. aasta esimesel poolaastal keskmiselt 17 protsenti. Kui võtta periood 2013 jaanuarist kuni 2014 juunini, siis m2 keskmise müügihinna tõus oli 15,2 protsenti.
Võrreldes seda uute korterite hinnatõusuga, on näha, et järelturukorterite müügihinnad on tõusnud natuke kiiremas tempos kui uute korterite omad. Arvata võib, et järgnevatel kuudel hinnatõus mõnevõrra taltub ning 2014. aasta teise poolaasta näitaja enam nii kõrge pole.
On näha, et korterituru aktiivsus, mida näitab järelturukoreteritega tehtud tehingute arv, on Tallinnas 2014. aasta esimesel poolaastal tublisti väiksem kui eelneval kahel poolaastal. Järelturukorterite müügimahtude langemine mõjutab ka uute korterite müüki – kui vanast korterist ei saa lahti, pole võimalust ka uue ostmiseks.
Järelturukorterite hinnatõus aastases võrdluses on viimasel poolteisel aastal olnud natuke kiirem kui uutel korteritel, kuid tulenevalt tehingute arvu langusest ja ka võrdlusbaasist on oodata mõlemate puhul hinnatõusu tempo langemist. Ega senine 15..20-protsendine aastane hinnatõus pole ka jätkusuutlik.
Graafik. Korteri ruutmeetri keskmine maksumus (EUR)
Huvitavaid näitajaid kinnisvaraturul
- Uute ja järelturukorterite müügihindade vahe on kogu vaadeldava perioodi keskmisena 45 protsenti. Järelturukorterite keskmine müügihind on kõikide korterite keskmisest müügihinnast kogu vaadeldava perioodi keskmisena 6 protsenti väiksem.
- Kinnisvaraportaali kv.ee pakkumishinnad on keskmiselt 20 protsenti kõrgemad tegelike müügihindade keskmisest (uued ja järelturu korterid koos), seda hoolimata viimasel ajal kiiresti lisandunud pakkumiste hulgast.
- Viimasest ei maksa muidugi järeldada, et päris kõikidest pakkumishindadest saab koheselt 20 protsenti hinda alla tingida; samas näitab see, et portaalis on seismas palju ülehinnatud müügihindadega objekte.
Autor: Urmas Tehver, Ühinenud Kinnisvarakonsultandid / UPC
