Kasvanud uute korterite pakkumiste hulk on viinud kinnisvaraturu klientide jaoks toredasse olukorda, kus valikuvõimalus on lai, ostuotsusega ei pea ülepeakaela kiirustama ja hinda saab tingida. Need tarbija jaoks rõõmustavad võimalused ei tohi korteriostjat liialt pimestada. Korteriost tuleb endiselt vormistada ülihoolikalt pöörates tähelepanu kõigile detailidele. Korteri ostustehingu korrektne vormistamine maandab uue kodu ostja riskid probleemide ilmnemisel.
Esimene samm on broneerimislepingu sõlmimine.
Peale ostetava korteri väljavalmimist soovivad arendajad uue korteri ostmise esimese sammuna reeglina sõlmida broneerimislepingu. Lihtkirjaliku broneerimislepingu sõlmimisel küsib arendaja ettemaksu, mis algab mõnekümnest tuhandest ja küündib reeglina mitte enam kui 5-10 protsendini ostetava vara väärtusest.
Kui korteriostjal ei ole ettemaksu jaoks raha põhjusel, et ta soovib kogu ostu finantseerida pangalaenu arvelt, siis tuleb sellest ka müüjat informeerida. Sellisel puhul aitab professionaalne müüja astuda koheselt järgmise sammu ehk notariaalse võlaõigusliku lepingu sõlmimise juurde. Võlaõigusliku lepingu sõlmimisel on ostjal võimalik lisatagatisele seada hüpoteek ja selle arvelt saadava laenuga katta nõutud ettemaks.
Broneerimisleping sõlmitakse põhjusel, et ostja saaks täiendava aja ostuga seonduva korraldamiseks teades samal ajal, et müüja on ostetava korteri tema jaoks reserveerinud ega paku seda kolmandatele isikutele.
Broneerimislepingu juures on oluline mõista, et tegemist on mõlema poole hea tahte avaldamisega. Kui üks või teine pool soovib lihtkirjalikust broneerimislepingust loobuda, siis on see võimalik ilma sanktsioone rakendamata. Ostutehingust loobumisel tuleb lihtkirjaliku broneerimislepingu alusel arendajale tasutud broneerimissummad ostjale tagastada.
Võlaõiguslik leping peab olema notariaalne.
Lihtkirjalikust broneerimislepingust järgmine samm on notariaalne ostu-müügileping. Ehitusjärgus oleva korteri puhul tuleb järgmise sammuna tasuda reeglina ettemaks summas, et kogu ettemaks oleks korteri väärtusest 10-20 protsenti. Täpne ettemaksu nõue sõltub müüjast-arendajast, kuid on nagu muudki ostu-müügitingimused läbirääkimiste küsimus.
Ehitusjärgus oleva korteri osas sõlmitud notariaalses võlaõiguslikus lepingus määratakse korteri parameetrid nagu suurus, korrus, siseviimistluse tase. Samuti peab kindlasti olema lepingus toodud korteri valmimise tähtaeg ning sanktsioonid ehk leppetrahvid juhuks kui üks või teine pool lepingut ei täida. Kindlasti peab korteri ostu-müügileping olema sõlmitud notariaalselt.
Kõik kokkulepped peavad olema kirjalikud.
Tänasel arendajate jaoks keerulisel ajal on korteriostjatel tungivalt soovitatav, et kõik arendaja lubadused saaksid ka notariaalses lepingus kajastatud. Kui arendaja lubab, et värav hakkab puldist avanema, siis see olgu ka lepingus kirjas. Kui arendaja lubab, et lastemänguväljak tuleb maja tagahoovi, siis see olgu ka lepingus kirjas.
Lepingusse „loominguline” suhtumine ja suusõnaliste kokkulepete aktsepteerimine võib korteriostja viia olukorda, kus ta leiab, et mänguväljak on kulude kokkuhoiu eesmärgil unustatud ehitada ning värava avamiseks tuleb lapsed autost välja külma vihma kätte ajada. Mida konkreetsem leping ja mida detailsemalt lepingus on kokkulepped kirjeldatud, seda vähem on korteriostja jaoks riske, et korteri üleandmisel tekib ühes või teises küsimuses vaidlusi.
Asjaõiguslepingu sõlmimise järel läheb üle omandiõigus.
Ehitusjärgus oleva korteri ostmise kolmas samm on notariaalne asjaõigusleping. Asjaõiguslepingu alusel antakse ostetud korteri omandiõigus üle müüjalt ostjale. Samal ajal peab ostja tasuma müüjale ka kogu tasumata korteri maksumuse. Asjaõiguslepingu sõlmimise moment on see, mil ostja peaks kätte saama ka ostetud korteri võtmed.
Enne korteri kättesaamist tuleb läbi viia korteri ülevaatus. Ülevaatusaktis tuleb fikseerida puudused ning kindlasti ka tähtajad puuduste likvideerimiseks. Ülevaatusaktist peavad mõlemad pooled koopia saama. Kui korteri üleandmise momendil selgub, et korteris on puuduseid, siis on mõistlik leppida kokku ka sanktsioonides ehk leppetrahvides, mis müüja peab ostjale tasuma juhul kui ta puuduseid kokkulepitud tähtajaks ei kõrvalda.
Ostjal ei ole mõistlik aktsepteerida olukorda, kus ta saab uue korteri koos puudustega, mida arendaja lubab alles garantiitähtaja saabumisel kõrvaldama hakata. Üleantav korter peab ikkagi ilma puudusteta olema.
Omandiõiguse ülemineku koha pealt on oluline, et omandiõigus läheb ostjale üle alles kinnistusraamatu kande tegemisega. Samas võib öelda, et Eesti registritesüsteem töötab efektiivselt ning paarinädalane või isegi paarikuune viivitus ostja jaoks täiendavaid riske ei tähenda.
Eelpool sai lühidalt kirjeldatud, kuidas toimub ostja jaoks tavapärane ja turvaline korteri ostuprotseduur. Sellest tasub kinni pidada, sest ostja jaoks on alati mängus rahasummad, mis on elu ühe suurima tehingu väärilised. Neid kaotada oleks väga valus.
Järgmisel nädalal kirjutame sellest, kuidas toimida juhul kui korteriosturahad tulevad pangalaenu arvelt.
Olulised sammud korteri ostmisel
1. Korteri väljavalimine
2. Broneerimislepingu sõlmimine (reeglina ettemaks suurusjärgus 5-10% korteir maksumusest)
3. Notariaalne võlaõiguslik leping (reeglina täiendav ettemaks, kogu ettemaksu summa 10-20% korteri maksumusest)
4. Korteri valmimisel korteri ülevaatus, puuduste fikseerimine, ülevaatusakti vormistamine
5. Notariaalse asjaõigusliku lepingu sõlmimine (tasumata maksumuse tasumine)
6. Valduse (võtmete) kätteandmine arendajalt/müüjalt ostjale
7. Garantiiperiood, puuduste kõrvaldamine
