Kuna põllumaade hind on hetkel madal ning kinnisvaraarendajatel puudub huvi osta maid arendusteks, huvituvad välismaised investorid põllumaadest nähes neis pikaajalist tootlust.
Arco Vara maakler Margus Põld ütles põllumaade teemat kommenteerides, et kõige olulisem märksõna 2012. kevadel põllumaade turul on nii kohalike kui ka välisinvestorite huvi põllumaade vastu.
“Kuna meil on põllumajandussektorile toetused väikesemad kui „vanas“ Euroopas, on täna ka maade hind võrreldes euroopa maadega madal ja maa soetamine siin tundub väljapoolt atraktiivne,” osutas Põld.
Ent põhiküsimus põllumaade turul seisneb selles, kes on olulised tegijad põllumaade turul ning milline on nende mõju? Põld vastas sellele küsimusele üheselt – kasvanud on kohalike huvi põllumaade ostmise vastu ning tema sõnutsi võib-isegi väita, et sellese valdkonda sisenevad kohalikud investorid kelle on vabad vahendid olemas.
Teine tahk kogu turu analüüsimisel on see, et olulised tegijad on ka siin juba kanda kinnitanud – välismaised investorid, kes on juba kohalike tingimuste ja oludega kursis ja valmis veel raha paigutama.
Loomulikulikult on Põllu sõnutsi oma mõju ka trendil, kus kus põllumaad tehti elamumaaks ning ehitati uusarendusi. “Eks see muutus toimus ikkagi põhiliselt linnaäärsetes piirkondades, kus linna areng paratamatult neelab maid enda valdusesse. Usun et põllumajanduslikust vaatenurgast oli mõju minimaalne, küll tekkis illusioon põllumaade hinnakujunduse juures, kus põllumaadega tehtud tehingute hinnad küündisid kõrgustesse, märkimata jäi asjaolu et muudetakse sihtotstarvet ja kasutusvaldkonda,” märkis ta.
Siin jõuame olulise küsimuseni, kas põllumaad tasuks hetkel hoida, müüa või kasutada? Maakler toonitas, et kui vaadata hindu pikemas perspektiivis, siis teatud tõusutrend on olnud nähtav. Turu ja majanduse järsud muutused, nii kriisid kui ka näiteks uute toetuste määramine avaldavad mõju kogu valdkonnale, kaasaarvatud maa hind. “Kuna põllumajandus muutub järjest rohkem mahutegevuseks, siis võib juhtuda, et suurema mitmekümne hektarilise tüki eest ollakse valmis maksma rohkem kui mõne hektari eest,” märkis ta ning lisas, et müügiotsuse tegemine on ikkagi rohkem seotud konkreetse isiku, olukorra ja vajadustega.
Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman omakorda kommenteeris küsimust kõige olulisema märksõna osas põllumaade turul järgmiselt: “Vast kõige olulisemaks märksõnaks on ostuhuvi suurte põllumajandusettevõtete poolt. Jätkub nn maade konsolideerumine tugevate tegijate kätte.” Ta rõhutas ka Euroopa Liidu toetuste osakaalu põllumaade turul, sõnades, et need mõjutavad eelkõige selles osas, kas maad on kohaselt PRIAs arvele võetud, sest sellest sõltub otseselt ka maa eest makstav hind.
Ent küsimus ikka, kes on kõige olulisemad tegijad põllumaade turul ning milline on nende mõju?
Sooman osutas siinkohal, et suurim ja agressivseim tegija on täna selgelt Trigon Agri.
Küsimusele, kas põllumaad tasuks hetkel hoida, müüa või kasutada vastas ta, et kõik sõltub sellest, mida rahaga edasi peale hakata. “Selge on, et soodsaim aeg müümiseks pole,” väitis ta.
Vastab Uus Maa Kinnisvarabüroo äripindade konsultant Vivika Simmo.
Mis on kolm kõige olulisemat märksõna 2012 kevadel põllumaade turul?
Alates mai 2011. aasta maist on Eestis maad võimalik osta kõigil Euroopa Liidu kodanikel, sest kadusid põllu- ja metsamaa ostupiirangud eraisikutele. Märkusena võib lisada, et ettevõtted said põllu- ja metsamaad omandada ka varem. Enamus Eesti põllumaadest on eraisikute käes, keskmiselt ühe eraisikust maaomaniku käes on 10-20 hektarit . Sellised väikesed maatükid suuremaid välisinvestoreid väga ei huvita ning maamüügi vabaks laskmine vähemalt esialgu probleeme ei tekita. Aga muret võib välisinvestorite huvi osas tundma hakata siis, kui eestlastele makstavad maahooldustoetused ühtlustatakse teistele Euroopa põllumeestele makstavaga. Nimelt siis võib praeguste seaduste järgi põllumaa eest toetusraha saama hakata ka ilma midagi tootmata ning paraku liigub see siis sel juhul Eestist välja.
Maa hind kindlasti mingil määral vaikselt tõuseb ja järjepidevalt.
Eesti põllumajanduse olulisim tootmisharu on loomakasvatus, millest on omakorda suurima osatähtsusega piimakarjakasvatus. Eramajapidamiste ja talude põhiline müügiartikkel on loomakasvatustoodang, sealhulgas piim. Taimekasvatus on orienteeritud söödatootmisele, vähemal määral teravilja müügile. Ühe alternatiivse tootmisharuna on hakatud tegelema marjakasvatusega, kuid stabiilse turu puudumisel pole see veel suurt populaarsust saavutanud.
Kuidas mõjutavad EL toetused põllumaade turgu?
2012. aasta veebruari alguse seisuga on määratud 48-le taotlejale kokku 5,1 mln eurot. Kahjuks saab Eesti põllumees ca 2/3 vähem toetust kui keskmine eurooplane. See on siiski märkimisväärne summa, kuid siiski ei motiveeri tootmist – pigem saab toetuse kätte ka heinamaa purustamisega (rohumaa hooldus). Rohumaa hooldamise toetused on aasta-aastalt tõusnud ning juurde on tekkinud ka neid, kes hakanud selle pealt teenima. Rohumaa nii-öelda rendile võtmise eesmärk on võtta ainult toetusi – niitmistoetust saavad ettevõtjad võivad pakkuda ka kõrgemat rendihinda, kuid samas tootva põllumajandusega tegelejad pole enam konkurentsivõimelised maarentijad. Praegu on põllumajanduses kasutuses olev maa 70% ulatuses rendimaa. Teisalt pole ka maaomanikud enam huvitatud oma maade rendile andmisest, sest kõrged toetused annavad võimaluse teenida niitmisega rohkem kui maa rentimisega.
Eesti on Euroopa suurim põllumajandusriik, sest siin on kõige rohkem põllumajandusmaad ühe elaniku kohta. Kuna inimeste arv väheneb ja põllumajandusmaad tuleb samas aasta-aastalt juurde, siis see suhtarv on tõusuteel. Kui sissetulekuid vaadata, siis põllumees saab sissetulekut müügitulust ja kindlasti on siin väga oluline osa ka toetustel. Eripärast sõltuvalt annavad toetused veerandi kuni kolmandiku sissetulekust ja mõne toote puhul võivad anda kuni poole sissetulekust.
Eesti on seisukohal, et toetusabinõude rakendamisel ei peaks olema makse aluseks põllumajandustootja suurus, vaid tootmise organiseerimise iseloom. Talunik, kes elab oma tootmisettevõtte territooriumil ning kasutab põhiliselt peretööjõudu vajab erinevat käsitlust kui peamiselt palgatööle rajatud tootmisettevõte. Seetõttu on pidanud Eesti vajalikuks määratleda talude staatus ning eristada neile suunatud toetusabinõud. Aktiivsele põllumajandustootjale toetuse maksmine peaks põhinema sellel, millisel tasemel avalikku hüve ta ühiskonnale oma põllumajandusmaal toodab. Täismahus otsetoetust peaks saama vaid need põllumajandustootjad, kes panustavad toiduga kindlustamisse, täites seejuures kõiki asjakohaseid Euroopa Liidus kehtestatud tingimusi. Suurte äriühingute kõrval on taludel oluline roll maaelu tasakaalu säilitamisel. Senine poliitika on lähtunud rahvusvahelistest nõudmistest, et toetused tuleb tootmisest lahti siduda ehk lahutada tootmisest. Sellisel juhul ei toodaks põllumajandustootja saadusi toetuse pärast, vaid ikka tootmise ja toodangu pärast. Seega saab toetust ka ainult maa korrashoidmise eest.
Kes on olulised tegijad põllumaade turul ning milline on nende mõju?
Suur osa neis on kinnisvaraga tegelevad ettevõtted, kelle eesmärk on maa rentimine. Tagastatud maade omanikud, kes samuti rendivad oma maad tootjatele. Paar suuremat ettevõtet on pankrotistunud, ning nende maade pankrotijärgsed lahendused pakuvad huvi nii tootjatele kui ka muudele põllumajandusettevõtetele: eelkõige siis mis hinnaga pankrotivara müüakse ning mida müüakse. Tootjatel on huvi osta siiski vaid kvaliteetset (viljakat) maad, sest tootja ise tavapäraselt omab alla poole kasutatavast maast, ülejäänud vajamineva maa rendib.
Milline on mõju buumiaegsel trendil, kus põllumaad tehti elamumaaks ning ehitati uusarendusi (paljuski ka paljukirutud kipsmaju)?
Linnaäärsed soomaad pole põllumajandusettevõtteid kunagi huvitanud ning kui nad isegi on viljakad, siis tikuvad jääma liiga kalliks. Seega pole see tegevus põllumajandust sugugi mõjutanud.
Kas põllumaad tasuks hetkel hoida, müüa või kasutada?
Hindade muutus sõltub põllumaa nõudluse kasvust. See omakorda on otseses sõltuvuses tulevastest põllumajandustoetustest. Samuti ettevõtete, tootjate suutlikkusest tegeleda efektiivse põllumajandustootmisega. Nõudlus põllumaa järele saab Eestis olema siseriiklik ja suunatud peamiselt põllumajandusega tegelejate endi poolt. Loomulikult jääb oluliseks turu mõjutajaks Euroopa Liidu põllumajandust soosiv poliitika. Tootjatel on huvi osta head viljakat maad, samas omanikud pigem rendivad.
Tabel
Mõned tegurid, mis määravad põllumajandusmaa hinna:
- viljakus;
- kuivendus;
- sobivus teatud toodangu kasvatamiseks;
- kaugus asulatest;
- juurdepääsu võimalus;
- perspektiivsete tootjate olemasolu, lähedus, nende vajadused;
- nõudlus;
- kas maa on toetuste registris;
- Eurotoetuste tase riigis, piirkonnas.
