Jaga kortereid ja valitse

11.04.2002

5. aprilli Äripäev (“Linna korterid rändavad turule”) kirjutas sellest, kuidas erastatakse munitsipaalile kuluvaid kortereid Lasnamäel. Erastati kortereid, mis olid jäänud erastamata elaniku vähese maksejõu tõttu. Osalt oli artiklis kajastamist leidnud erastamiste põhjenduseks asjaolu, et elamispindade halduskulud ületavad saadavat tulu, mistõttu ei ole linnal otstarbekas pinda omada. Väga lihtne loogika, millega tuleb kahtlemata nõustuda. Mitte isegi nõustuda, vaid takka kiita.

Loo juures on muidugi üks “aga” – kortereid erastatakse kommiraha eest. Mainitud artiklis leidis nimetamist summa 8000 krooni ühe korteri eest. Selle raha eest saab Lasnamäel turuhinnaga osta ainult ühe ruutmeetri normaalset elamiskõlblikku korterit!

Pannes A ja B kokku jõuab taoline “sotsiaalabiteenus” tulemuseni, et tanki lükatud korterierastaja leiab end varsti kolmandat järku kvaliteediga korterist äärelinna lagunevas barakis, mis oleks pidanud juba Balti keti päevil lammutatama. Erastatud korteri võib aga ostuhuviline peagi avastada kõigist kinnisvaraportaalidest, seejuures pakutakse seda reaalse turuhinnaga.

Kasumit tehinguskeemist ei saa ei linn ega tankistist erastaja. Tegelikult koguni erastaja elukvaliteet langeb. Linn probleemist ei vabane, vaid lükkab veel enam ressursse nõudva lahenduse edasi. Alla turuhinna tehtud erastamistehingut tuleb kindlasti linna kahjumiks lugeda. Kasumit, ja üsna suurt kasumit saab korterite vahendaja – firma, mille “edukus” põhineb headel suhetel ametnikega. Kas siin korruptsioonilõhna tunda on alusetu?

Kogu lool on veel teine külg. Selle ettevõtluse taustal annab Tallinn suurejoonelise rõõmuhõiskega teada, et plaanis on haarata oma kätte 20% pealinna eluasemeturust (EPL, 05. 04). Lõpuks ometi saab kohaliku metropoli elamumajanduse mured lõplikult lahendatud. Lõpuks ometi leiavad kõik hädalised abistava käe, et ei peaks kuuse all või põõsa varjus ööd mööda saatma.

Kahte skeemi kõrvutades jõuab jahmatamapanevate järeldusteni.

Äärelinna barakk, kuhu erastaja ümber asustati, kukub varsti kokku. Kui hästi läheb, siis jääb sealne elanik ellu. Sotsiaalselt madala staatusega ja nappide rahaliste ressurssidega inimene ei jõua turuhinnaga korterit üürida, ammugi mitte osta. Järele jääb võimalus minna taotlema linnalt uut munitsipaalpinda, kus kehtivad soodsamad hinnad. Ja “õnneks” on linn sellisteks juhtudeks end varakult kindlustanud.

Paraku ei veena tänaste sündmuste taustal mitte miski, et peatselt ei leita järjekordseid põhjusi täna ehitatavate munitsipaalpindade erastamiseks linnaga heades suhetes olevatele firmadele. Seda taas nii, et kahjum jäetakse linnakodanike ja linna kanda. Kasum aga suunatakse mõne firma kaukasse, kes õigel momendil taas ametnikel silma peal hoiab.

Kokkuvõttes võib öelda, et tekitatud on tõhus rahapump, kus linnavalitsuse “kurjuse telg” kogub manipuleeritavate linnaelanikega kui malenuppudega mängides priske varanduse. Põhimõtte “jaga ja valitse” alusel tegutsedes on küllalt jagatud. Nüüd võiks ükskord ratsionaalselt ja kokkuhoidlikult valitsema hakata.

Artikkel on avaldatud 11.04.2002 väljaandes Äripäev –

Kuidas abistada sundüürnike?

10.04.2002

Taas aktiveerunud sundüürnike temaatika ja selle taustal avaldatud Tallinna enneolematult mastaapsed elamuehituse plaanid tõstatavad küsimuse, kas sundüürnikele on vaja toetusi? Kui jah, siis millisel määral?

Ühiskond peab üheskoos otstarbekalt ja ratsionaalselt tegutsema. See kindlasti hõlmab endas ka abivajajate abistamist. See tähendab, et sundüürnike (ja teisi elamispinnaga kimpus olijaid) on omavalitsusel ja riigil vaja aidata. Seda enam, et olemasoleva olukorra tänasel elamispinna üüriturul on suuresti riik reformidega ise tekitanud.

Kuidas siis ikkagi üürnike aidata? Esimene ja kõige lihtsam võimalus sel teel on üüripiirmäärade kaotamine. See on lihtne võimalus, mis 2-3 aasta perspektiivis suudab kõrvaldada enamuse täna valdavatest probleempunktidest.

Üüripiirmääradest ei võida keegi

Üüripiirmäärad justkui annavad kaitse üürnikele, kuid see on näiline. Omanik ei saa piirmääradesse aheldatult piisavalt ressursse üürimaja korrashoiuks. Sellest tulenevalt üürniku elukvaliteet hoopiski püsivalt halveneb.

Teisest küljest ei ole majaomanikul võimalik kapitalilt tulu teenida, see tähendab, et majaomaniku elukvaliteet halveneb. Sageli vaevleb üürimaja omanik suurte kulude tõttu koguni jooksvas kahjumis.

Kui kaks poolt omavahel hakkama ei saa, siis suunatakse üüriprobleeme aktiivselt omavalitsuste ja riigiametite lahendada. See tähendab, et riigiametid ja omavalitsused peavad suhteliselt tulemusetult aega ja ressursse raiskama.

Kõigele tagatipuks valitsevad selles nõiaringis äärmiselt ebaterved emotsionaalsed suhted, mis mitte sugugi probleemide lahendamisele kaasa ei aita. Nõiaring tuleb murda, sel ei saa lasta lõputult üürnike-omanike kurnata.

Üüripiirmäärad ei luba kinnisvaraturul areneda

Üks kinnisvaraturu osa on üüriturg. Pakkumine turul sõltub nõudlusest. Kui nõudlust (üürilevõtjat) turul kaupa otsimas ei ole, siis ei ole pakkujal (kinnisvaraarendajal) mõtet kaupa (üüripindu) toota.

Pakkumist siiski on, kuid see on pigem juhuslik. Mastaapset üürimajaprojekti ei ole veel keegi valmis arendanud. Ja seda seetõttu, et omavalitsuse regulatsiooni tõttu ei suudeta turul konkureerida. Erafirmal ei ole raha korstnasse kirjutada.

Nõudlust ei ole üüriturul seetõttu (õieti: nõudlus on nii madal seetõttu), et üürilevõtja peab kümne küünega kinni hoidma üüripiirmäära alla kuuluvast pinnast, sest mujalt tal seda nii soodsalt seda ei õnnestu leida. See üürnik ei osale turul.

Pakkumise osas on elu näidanud, et nõudlus suudetakse rahuldada. Üürihinnad on vaatamata kinnisvarahindade märgatavale kasvule püsinud üsna stabiilsetena. Kuid tangot tantsitakse kahekesi – nüüd on aeg ka nõudluspoolel jalga keerutada.

Üüripiirmäärad suruvad riigi ja omavalitsuste töö üürileandja kukile

Üüripiirmääraga sunnivad riik ja omavalitsus majaomaniku jõupositsioonile tuginedes tegelema sotsiaalabiga. Kuidas teisiti nimetada seda, et üürimaja omanik peab igakuiselt üürniku omamise rõõmule peale maksma? Peale maksma sellele, et sotsiaalabi vajaja saaks elada nelja seina vahel ja katuse all.

Abivajajaid peab aitama, kuid seda peab tegema laiem ühiskond, mitte üks õnnetu majaomanik.

Ei ole sugugi imekspandav, et sellises olukorras rahatud ja frustreerunud majaomanikud üritavad jõuvõtetega üürnikest lahti saada.

Üüripiirmäär moonutab vara väärtust turul

Büroomaja omanik on õnnest paisumas, kui ta teab, et tema majas on vakantsus 0%, st. kõik pinnad on välja renditud. Tähendab see ju maksimaalset renditulu, maksimaalset kasumit. Vara müües või tagatiseks pantides annab null-vakantsus hinda kergitavat efekti.

Sundüürnikega varustatud majas on majanduse elementaarloogika peapeale pööratud. Sundüürnikud annavad hoonele negatiivse väärtuse. Äärmuslikel juhtudel võivad üürilepingud hoone väärtus vähendada võrreldes sellega, et maja oleks tühi, kuni kolm korda.

Büroomaja ei ole üürimajast olemuslikult midagi erinevat. Vahe on ainult üürilise juriidilises staatuses.

Kokkuvõtteks

Kõigil sundüürnikel on juba aastaid olnud võimalus oma elu-olu parandamiseks midagi ette võtta, et vabaneda tobedast sõna eesliitest “sund-“. Võimaluste passiivne ärakasutamine on tingitud ainult üüripiirmäära kaotamisega venitamisest.

Normaalses ühiskonnas peavad tehingud käima tehingu osapoolte vaba tahte alusel. Vara omanik peab olema üürnikuga rahul. Üürnik peab üürileandjat usaldama. See on tuhandete vabaturuüüril olevate korterite näidetel võimalik, ega kuulu vastuvaidlemisele.

Kahepoolselt kasumliku tehinguni saab üüriturul jõuda ainult siis, kui üürimäära määrab turg. Valitsuste määruseid ega omavalitsuste otsuseid pole siia turgu rikkuma vaja. See on parim abi üürnikele, kui nad omanikuga kaklemise ja halbade elutingimuste üle virisemise asemel saavad pühenduda eneseteostusele, mille abil kasvõi turuüürimäära järgset üüriraha teenida.

Kinnisvaraturul tasub olla konservatiivne

08.04.2002

Möödunud 2001. a. jooksul toimus märkimisväärne kinnisvara hindade tõus. Seda eriti elamispindade sektoris. Õigustatult tekkivad küsimused, millest see hinnatõus oli põhjustatud? Kas hinnatõus jätkub või on oodata trendi pöördumist?

Kinnisvara kiire hinnatõus on tingitud peamiselt järgmistest asjaoludest:

* pankade laenumahud on pidevalt suurenenud – Eesti pankade väljastatud eluasemelaenude jääk suurenes 2001. a. jooksul 1,6 miljardit krooni ehk 35% (JOONIS 1);

* intressitasemed on madalad – intressimäärad näitasid 2001. a. jooksul selget suunda allapoole (JOONIS 2);

* pankade aktiivne laenutoodete turundus – igaüks suudab tõenäoliselt meenutada vähemalt paari-kolme agressiivset reklaamikampaaniat, milles kutsuti üles laenu võtma;
* omafinantseerimise taseme alanemine – suur osa kliente kasutas laenu tagamisel lisatagatisi või hoopis madalama omafinantseeringu tasemega liisingtooteid;
* sissetulekute stabiilne kasv – Eesti keskmine sissetulek suurenes 2001. a. jooksul 11,3%, Harjumaa keskmine sissetulek (kus toimub tehingu maksumusi arvestades üle 70% kinnisvaratehingutest) tõusis 2001. a. III kvartaliks keskmine palk aastaga 12,1% (ESA andmed) (JOONIS 3);

* iseend võimendavad ootused – hinnatõusuootus sunnib potentsiaalset kinnisvaraturu osalist ostuotsust tegema kiiremini, kui ta seda ehk muidu teeks;
* kestev majanduskasv – kinnisvarahindade fundamentaalne mõjutaja on majanduskasv, mis negatiivset numbrit 2001. a. jooksul ei näidanud.

Kokkuvõttes on hindadele märkimisväärne nõudlusepoolne surve, mida pakkumisepool ei ole suutnud piisavalt rahuldada. Majandusseadused nõuavad sellises olukorras hinnatõusu, et aktiveerida pakkumist. Hind tõusis, loodetavasti algab peatselt hoogne ehitustegevus.

Kaua see kestab?

Hinnatõus ei saa olla igikestev. 2002. aastalt ennustaks pöördepunkti alguse ehk hinnatõusu pidurdumise ilmumist, kui mitte pöördepunkti ennast. Seda järgmistel põhjustel:
* uusehitiste alumine hinnapiir – olemasoleva kinnisvara hinnatõusu juures hakkab oluliseks muutuma uusehituse alumine hinnapiir – selge on, et sarnases asupaigas vana korter ei saa maksta sama palju nagu tänapäevane uusehitis;
* maailmamajandus – maailmamajanduse negatiivsete sündmuste mõju ei ole siiski veel päris selge – ühed väidavad, et see mõju Eestini ei ulatu, teised arvavad vastupidist – riskimoment on siin selge;
* majanduskasvu ootusi on kärbitud nii maailma, Euroopa, kui Eesti kohta ja majanduskasv on kinnisvarahindade fundamentaalne mõjutaja;
* majanduskasvu prognoose on kärpinud Eesti suurimatest väliskaubanduspartneritest lähinaabrid Soome ja Rootsi;
* emotsioonid – hinnatõusu on tiivustanud emotsioonid, nende lõppemisel tuleb maa peale tagasi tulla, vaikselt on seda juba tehtud;
* töötus ei ole näidanud olulist vähenemisetrendi – 2001. a. IV kvartalis oli Eestis töötuid 84100 ehk 11,9% tööealisest elanikkonnast (ESA);
* majandus on tsükliline, nii ka kinnisvaraturg – what goes up, must come down;
* pankade laenupoliitika – näiteks hetkel on tagasi tõmmatud kaubanduskeskuste finantseerimist.

Vastuväitjatele tuletaks meelde veenvat analoogi – kaubanduspindade turgu. Alles see oli, kus joosti küünarnukiga konkurente tõrjudes tormi nendele ärikeskuste pindadele, mis tänaseks juba arvestavate müügikohtadena unustatud on. Büroopindade turg on tsükli juba läbi elanud ning võib tuua lugematu arvu näiteid, kus rendihind on alanenud 25-30%. Naiivne on arvata, et oma mihklipäev ei peaks elamispindade oinasteni jõudma. Turureeglid kehtivad siingi.

Pealegi ei ole küsimus selles, kas turuaktiivsuse kahanemine aset leiab. Küsimus on selles, millal see juhtub. Kindlasti ei ole siin tegemist päevade või nädalatega. Pigem kvartalite ja poolaastatega.

Kuidas peaks kinnisvaraturu osalised käituma?

Paanikasse ei ole mõtet sattuda. Kriisi ei ole, midagi ei näita, et see peaks tulema. Igal juhul on otstarbekas pisut enam tegeleda mõtestatud tegevusega ja mitte lasta end emotsioonidest juhtida. Soovitaks kinnisvaraturul võtta konservatiivsem positsioon.

* Kinnisvara arendusfirmadele tähendab see äriplaanides arvestamist pikema müügiperioodiga ja väga konkreetselt valitud sihtgrupi määratlemist. Kõigile suunatud müügiartikkel ei lähe kellelegi korda.
* Eraisikutel on soovitatav hoolikalt võimalused läbi kaaluda ja mitte viia end laenukoormuse nö. viimase piirini. Kui selgub, et laenude tasumisega raskusi tekkib ehk õhupall langema hakkab ja ballastist vabaneda vajadus tekkib, siis on kindlasti kallist kodu kahju kaotada.
* Kinnisvaravahendajatel tuleks arvestada turuaktiivsuse võimalikku tagasitõmbumist, kuis ostjate senine suur surve hakkab vähenema. Maakleritelt nõuab see senise pakkumiste hankimisele suunatud tööiseloomu ümberorienteerimist ostjatele.

Loogika ennustab hoogsa elamuehituste algust

08.04.2002

Kinnisvarahindasid rõhub märkimisväärne nõudlusepoolne surve, mida pakkumised ei suuda piisavalt rahuldada. Majandusseadused nõuavad sellises olukorras hinnatõusu, et pakkumist aktiivsemaks muuta ja hind tõusebki ning loodetavasti algab peatselt hoogne ehitustegevus.

Hinnatõus ei saa olla igavesti kestev. Sel aastal võib oodata pöördepunkti algust ehk hinnatõusu pidurdumist. Seda järgmistel põhjustel:
– uusehitiste alumine hinnapiir – olemasoleva kinnisvara hinnatõusu juures hakkab oluliseks muutuma uusehituse alumine hinnapiir – vana korter ei saa maksta sama palju nagu sarnases asupaigas tänapäevane uusehitis
– maailmamajandus – maailmamajanduse negatiivsete sündmuste mõju ei ole veel päris selge – ühed väidavad, et see mõju Eestini ei ulatu, teised arvavad vastupidist
– majanduskasvu ootusi on kärbitud nii maailma, Euroopa, kui Eesti kohta ja majanduskasv on kinnisvarahindade fundamentaalne mõjutaja
– majanduskasvu prognoose on kärpinud Eesti suurimad väliskaubanduspartnerid Soome ja Rootsi
– emotsioonid – hinnatõusu on tiivustanud emotsioonid, nende lõppemisel tuleb maa peale tagasi tulla, vaikselt on seda juba tehtud
– töötus ei ole näidanud olulist vähenemisetrendi – 2001. a. IV kvartalis oli Eestis töötuid 84 100 ehk 11,9% tööealisest elanikkonnast
– majandus on tsükliline, nii ka kinnisvaraturg – what goes up, must come down
– pankade laenupoliitika – näiteks on tagasi tõmmatud kaubanduskeskuste finantseerimine

Küsimus on selles, millal turuaktiivsuse kahanemine aset leiab. Kindlasti ei ole siin tegemist päevade või nädalatega, pigem kvartalite ja poolaastatega. Kriisi ei ole, miski ei näita, et see peaks tulema. Soovitan kinnisvaraturul tegutsejatel võtta senisest konservatiivsem positsioon.

Arendusfirmadele tähendab see arvestamist pikema müügiperioodiga ja väga konkreetselt valitud sihtgrupi määratlemist. Kõigile suunatud müügiartikkel ei lähe kellelegi korda.

Arvestama peab turuaktiivsuse võimaliku tagasitõmbumisega. Eraisikutel on soovitav hoolikalt võimalused läbi kaaluda ja mitte viia end laenukoormuse viimase piirini.

Elamispindade tormilise hinnatõusu põhjused
– pankade laenumahud on pidevalt suurenenud – Eesti pankade väljastatud eluasemelaenude jääk suurenes 2001. a jooksul 1,6 miljardit krooni ehk 35%
– intressitasemed on madalad – intressimäärad näitasid 2001. a jooksul selget suunda allapoole
– pankade aktiivne laenutoodete turundus – igaüks suudab meenutada vähemalt paari-kolme agressiivset reklaamikampaaniat, milles kutsuti üles laenu võtma
– omafinantseerimise taseme alanemine – suur osa kliente kasutas laenu tagamisel lisatagatisi või madalama omafinantseeringu tasemega liisingtooteid
– sissetulekute stabiilne kasv – Eesti keskmine sissetulek suurenes 2001. a jooksul 11,3%, Harjumaal (kus toimub tehingu maksumusi arvestades üle 70% kinnisvaratehingutest) tõusis 2001. a III kvartaliks keskmine palk aastaga 12,1%
– iseennast võimendavad ootused – hinnatõusu kartus sunnib potentsiaalset kinnisvaraturu osalist ostuotsust tegema kiiremini, kui ta seda ehk muidu teeks
– kestev majanduskasv – kinnisvarahindade fundamentaalne mõjutaja on majanduskasv, mis 2001. a jooksul ei näidanud
Allikas: Tõnu Toompark, ERI Kinnisvara

Artikkel on avaldatud 08.04.2002 väljaandes Äripäev –

Kinnisvarakalender: märts 2002

01.04.2002

01/03 Tallinna Pirita linnaosa vanem Ülle Rajasalu tahab rajada Piritale Lillepi parki kõigile avatud golfiraja.
01/03 Kultuuriministeerium ja Arco Investeeringute AS sõlmisid Tallinna Olümpiapurjespordikeskuse erastamislepingu.
06/03 Pärnu kesklinnas avas uksed kaubanduskeskus Port Artur 2.
05/03 Eesti Liikluskindlustuse Fond sõlmis Merko Ehitusega 8,4 miljoni kroonise lepingu Pikaliiva elamurajooni müügiks.
05/03 Liikluskindlustuse Fond tunnistas Rävala Büroohoone AS-i ostuks laekunud pakkumiste seast parimaks AS Milestone pakkumise hinnaga 22,3 miljonit krooni.
06/03 Tallinna linnavalitsus esitas AS-ile BREM 135 miljoni krooni suuruse leppetrahvi nõude.
07/03 Tallinna 400 hektari suuruse Paljassaare ja Russalka monumendi vahelise rannaala üldplaneeringu koostamise konkursi võitis Entec AS 2,21 miljoni kroonise pakkumisega.
11/03 Riigi Kinnisvara AS pani avalikule kirjalikule enampakkumisele esimesed 13 kinnistut üle Eesti, mille alghinnad algavad 1000 kroonist ja lõppevad 6,2 miljoni krooniga.
12/03 Suurärimees Urmas Sõõrumaa kontrolli all olev OÜ Manutent ostis ETK Majadelt Tallinna kesklinnas paikneva kinnisvarakompleksi kokku 122 miljoni krooniga.
12/03 AS Top City soovib Tallinna Olümpiapurjespordikeskusse investeerida kuni 1,1 miljardit krooni, mille eest renoveeritakse senine kompleks ja rajatakse mitu uut objekti.
14/03 Rapla maakohus kuulutas välja Kakumäe Merirahu elamurajooni arendaja AS-i Hestlinger pankroti.
15/03 Arco Kapital 1 alustab esmaspäeval professionaalsetele investoritele suunatud 50-200 miljoni krooni suuruse mahuga emissiooni.
18/03 Politsei algatas kriminaalmenetluse kahe naise vastu, kes ehitasid Tallinna vanalinnas asuva maja ebaseaduslikult ümber, ei allunud kultuuriväärtuste ameti ettekirjutustele ega lubanud muinsuskaitsjaid korterisse.
19/03 Tallinna abilinnapea Toivo Ninnas andis Pirital Ranniku tee 2a planeeritava korterelamu piirkõrgusega tekkinud segadustega seotud materjalid uurimiseks linna sisekontrolörile.
20/03 Tallinna elamumajandusamet kuulutas välja Mustjõe korterelamute ja puhkeala ruumilise planeerimise ideekonkursi.
20/03 Tallinna linnavalitsus kinnitas Norra kinnisvaraarendaja Linstow International poolt Tartu maantee ja Suur-Sõjamäe tänava nurgale rajatava hüpermarketi detailplaneeringu.
21/03 Tallinna volikogu kehtestas detaiplaneeringu Kakumäe teel asuvale 11,8 hektari suurusele alale, kuhu rajatakse peamiselt väikeelamuid.
22/03 Eesti Telefoni endise peahoone Tallinnas Kreutzwaldi tänaval ostis 19,5 miljoni kroonisest alghinnast veidi kõrgema hinnaga tänavu jaanuaris registreeritud OÜ Lockert.
22/03 Merko Gruppi kuuluv ELL Kinnisvara alustab koos Merko Ehituse ja Hanspangaga Peremaja II projekti, mille raames kerkib Harku valda Teelahkmele novembri lõpuks 23 kuni 155-ruutmeetrilist elumut.
25/03 Tallinna Küte lasi kinnisvarahooldusfirma BREM-i klientide soojaarved töödelda ja välja saata konkureerival kinnisvarahooldusfirmal Minu Vara.
26/03 Norra kinnisvaragruppi Linstow kuuluv Reval Hotelligrupp jätkab tänavu sügisel Tallinna Maailmakaubanduskeskuse kvartalis pooleli jäänud hotelliprojekti arendamist.
26/03 Suurettevõtja Urmas Sõõrumaale kuuluv OÜ Manutent ja Merko Grupi tütarfirma E.L.L. Kinnisvara kavandavad Tallinnasse Ahtri 6A krundile 11-korruselise ja ligi 150 miljonit krooni maksva kõrghoone ehitamist.
26/03 Tallinna Merirahu elamurajooni arendaja AS Hestlingeri võlausaldajad otsustasid pankrotivaraks oleva arenduspiirkonna panna müüki alghinnaga 120 miljonit krooni.
27/03 Kinnisvaraarendaja Pro Kapital on Tallinna Raekoja platsi Jegorowi majas müünud 12 korterit kokku 35,1 miljoni krooni eest, kalleima korteri ruutmeetrihinnaks kujunes 43.000 krooni.

Kas kinnisvaraturul pidu läbi?

01.04.2002

Kinnisvaraturul 2001. aastal toimunust kokkuvõtteid tehes hõõruti ootamatult suure hinnatõusu üle rõõmustades rahulolevalt käsi, saabuval aastavahetusel võivad paljud kinnisvaraomanikud tunda end oluliselt vaesematena. Tallinna magalarajoonide korterite hindade kukkumine on lähema paari aasta küsimus.

Hinnatõus on Eesti kinnisvaraturul ületähtsustatud näitaja. Kui vara väärtus turu üldise hinnatõusuga kasvab, siis on oluline teada, et juurdekasvu ei saa veel käsitleda kasumina. Kasum tekib alles vara realiseerimisel ja enne seda jääb võimalik kasum või kahjum ainult teoreetiliseks. Seetõttu on oluline hinnatõusust mitte eufooriasse sattuda ega hakata ootamatult “sülle sadanud varandust” ohjeldamatult kulutama.

2001. aastal osutasid pangajuhid korduvalt üha kuumenevale kinnisvaraturule. Viidati võimalikule kriisile ja mainiti pankade pisut konservatiivsemat suhtumist kinnisvara arendusprojektidesse. Need sõnavõtud ja pisike poleemika ajakirjanduses ei suutnud hinnatõusu mõjutada, kriisistki jäi asi kaugele.

Kas hinnatõusul on piir?

Teoreetiliselt võib arvata, et suurima hinnatõusu läbi elanud paneelmaja edasise hinnatõusu piiri paneb paika uusehituse alumine hind. Selles kontekstis on raske mõista üha sagedamini toimuvaid kinnisvaratehinguid näiteks Tallinnas Mustamäel, kus ruutmeetri maksumus ületab 10 000 krooni. Lisaks kõigele muule on niisuguste korterite renoveerimisel sageli eksitud lihtsa reegli vastu, mis õiglase turuväärtuse saamiseks keelab enne kinnisvara müümist teha kõige uhkemat ja kallimat remonti. Sellisel puhul ületab ehitusväärtus turuväärtuse, mida tõmbavad alla naabrite madalama hinnaga korterid. Teisisõnu – müüja saab korterit rahaks tehes vähem, kui on korterisse investeeritud.

(Majandus)tõusu graafikute kõveratest pimestunud inimesed on varemgi arvanud, et seekord on majanduse tsüklilisus leidnud armetu lõpu ning edaspidi järgneb vaid lust ja lillepidu jätkuva heaolu kasvu najal. Karta on, et seegi kord muutuvad nii mitmedki rõõmupisarad hoopis kaotusvalust valatud silmaveeks ning hinnatõus peab pidurduma.

Mis kaasneb hinnatõusu katkemisega?

Mis siis saab, kui hinnatõusukõver pöörab otsa allapoole? Kas tuleb hinnalangus või stagnatsioon turul, st. tehingute puudumine? Keda see puudutab?

Üht tüüpi kinnisvara ülehindamisel otsib turuteravik uut likviidset ja tootvat kinnisvaraliiki. Ennustatud on, et selleks võivad Tallinnas olla puitasumite korterid ja majad. Samuti maa, mis seni on suuresti jäänud tähelepanu alt välja.

Hinnalangus puudutab eelkõige sektorit, kus on toimunud hinnatõus. Makroökonoomilist olukorda hinnates ei ole alust arvata, et ehitushinnad peaksid olemasolevalt tasemelt märkimisväärselt edasi minema, säilitamaks vahet paneelelamute korterite ruutmeetrihindadega. Järelikult Tallinna peavad “mäed” kukkuma. Kas see toimub 2002. või 2003. aastal? See on juba küsimus, mille vastust on sama raske ennustada kui bin Ladeni järgmist rünnakut.

Mis on kinnisvaral pistmist muu majandusega?

Kinnisvara hinnatõusu peamine mootor on majanduskasv. Maailma majandusolukord otsis juba enne 2001. aasta septembrisündmuseid suunda, kuhu edasi minna. Pärast terrorirünnakuid külvatud paanika ühe tulemusena on tänaseks lepitud sellega, et 2002. aasta tuleb maailmamajandusele raske.

On küll arvatud, et Eestist läheb see mööda, kui on ka teisitimõtlejaid. Näiteks mainis vastne peaminister Siim Kallas 22. jaanuaril 2002 riigikogule peetud kõnes maailmamajanduse määramatusele ja allhanke osatähtsusele Eesti majanduses viidates, et 2002. aasta tuleb 2001. aastast halvem. Viimast toetavad Eesti kõigi majanduskasvu prognoosivate institutsioonide kasvuootused.

Mis saab edasi?

Põhjendamatu ja emotsioonidest tiivustatud hinnatõus peab ükskord pidurduma. Mida varem see toimub, seda valutum.

Kui hinnatõusu pidurdumine või langus tuleb, hakkavad selguma kinnisvarafirmad, kelle professionaalsus jätab pehmelt öeldes soovida ehk kes ei suuda turukeskkonna muutudes olla piisavalt paindlikud.

Tänast turuolukorda kirjeldades võib öelda, et iga päev tõusva turu korral ei tohiks olla väga raske tegutseda. Kas tööga tullakse toime nõudlussurve vähenedes ning suudetakse ellu jääda – see on 2002. aasta küsimus.

Milline on must stsenaarium?

Hinnalanguse üks mõju seisneb selles, et laenu või liisinguga ostetud vara tagatisväärtus väheneb ning finantseerimisasutused võivad nõuda täiendavaid tagatisi. Kui võõrfinantseerimisega kodu soetanu ei ole leia lisatagatist, siis on ta sunnitud tagatisvara realiseerima. Nii suureneb pakkumine, mis viib langusesuunda tõugatud kinnisvaraturu hullu hinnalanguse spiraali.

Nii mustades värvides ei maksa asja siiski näha – see on kõige hullem stsenaarium. Turule ohtlikuks ei tohiks see kujuneda, sest eluasemelaenud on üks kõige kindlamini laekuv laenuliik. Teisest küljest on laenuandjad näidanud, et nad soovivad laenata suhteliselt paindlikel tingimustel.

Lähiaastatel on oodata Eesti kinnisvaraturul muutustetuuli, mis keeravad nõrgemad kinnisvaraprojektid kummuli. Ellujäämise stsenaarium nõuab siin konservatiivset hoiakut ja valmisolekut turuolukorra kardinaalseks teisenemiseks.

Eraisikutel tuleb ostuotsused teha kainelt kaalutledes ning mitte laskuda tehingutesse, kus soetatava kodu laenumakse kisub laenuandjate aktsepteeritud suuruse piirimaile. Emotsioonid peab kinnisvara ostmisel kõrvale jätma.

Kinnisvaraarendajad arvestagu, et turuaktiivsuse võimaliku kahanemisega, st. tehingute arvu vähenemisega kahaneb ostuvalmidus uute, st. kallite objektide puhul. Arendusprojektid peavad olema tõsiselt läbi mõeldud ning suunatud konkreetsele sihtgrupile.

Juhtkiri: Kinnisvara hinnatõus ei tähenda veel hinnamulli

14.03.2002

Helsingi kesklinnas on ainuüksi maa hind nii kõrge, et 100 Eesti krooni eest saab parasjagu maalapi, mis jääb sama kupüüri alla. Samal ajal on Eesti kinnisvaramaaklereid hakanud rääkima meil paisuvast kinnisvaramullist.

Ehkki kinnisvara hinnad, ja just paneelmajade korterite hinnad, on aastaga kuni 40% tõusnud, ei ole Äripäeva arvates tegu kinnisvara hinnamulliga.

Kuivõrd inimeste sissetulekud järjest kasvavad, millega elamispinna laenu- ja liisinguvõimalused avarduvad, siis ei jäta see puutumata kinnisvaraturgu. Arenenud riikides on peaaegu igal perel pikaajaline maja- või korterilaen. Seda peetakse loomulikuks. Kui Igor Gräzin veel USAs elas, maksis ta laene tagasi, nii et “veri ninast väljas”.

Meie inimene kõhkleb veel miljonikroonist laenu võtta, kuid võtab juba üsna julgesti mõnesaja tuhande kroonise laenu. Selle rahaga saab Tallinna “mägedele” – Mustamäe, Lasnamäe ja Õismäe – korteri. Enam ei pea elama mitukümmend kilomeetrit (Tal)linnast eemal, ainult odavuse pärast. Kas see on kaua oodatud keskklassi kujunemise lugu? Kallite, eksklusiivsete majade peale keskklassi hammas veel ei hakka. Kes on maja ostnud, see on ostnud, silmapaistvalt rikkaid samas tempos juurde ei tule. Nimetatud asjaolu võibki olla põhjustanud olukorra, kus paneelmajade korterite ruutmeetri hinnad kisuvad maja ruutmeetri kanti – nähtuse, mida maaklerid imeks panevad.

Ühes segmendis nõudluse suurenemine ja teises nõudluse vähenemine ei tähenda aga hinnamulli. Ehkki kalli kinnisvara arendajatel pole just parimad päevad.

Hinnamull lõhkeks nagu börsimull siis, kui elamispinda ostetaks laenuga vaid spekuleerimise eesmärgil ja jäädaks hätta laenu tagasimaksmisega. Siis asuksid pangad tagatiseks olevat kinnisvara müüma, mis tooks kaasa kinnisvarakrahhi. Kuid Eestis ostetakse elamispinda valdavalt ikka elamistingimuste parandamiseks. Inimesed on laenu võttes arvestanud oma võimalustega, mis majanduskasvu jätkudes ja tööpuuduse vähenedes ainult paranevad. Mulliohu kasvades on pankadel võimalus vähendada kinnisvaralaenude mahtu, tõstes omafinantseeringu-, intressi- ja tagatismäära.

Helsingi näide on üks äärmus, aga kohati on maa hind Eestis naeruväärselt madal. Eestis on kohti, kus ruutmeetri maad saab osta 50 sendi eest. Hektar maad maksab 5000 krooni. Maa teeb siiski kallimaks maamaks, mille aastane määr võib ületada maa enese hinna. Seepärast lihtsalt maad spekuleerimiseks kokku ostes tuleb arvestada suurte kulutustega. Kuid hinnatase on ikkagi paigast ära, ja maa kui kinnisvara hind saab seepärast ainult tõusta.

Oluline kinnisvara omandajate grupp on välismaalased. Praegu ostavad nad agaralt “mägede” kortereid, et siinviibimise ajal mitte hotellis elada, mis tuleb kokku kallim. Kui Eesti astub ELi, väheneb Eestis kinnisvara omandamise risk nende silmis veelgi. Ja mõju kinnisvarahindadele saab olla üksnes tõusu suunas.

Kinnisvarahindade hüppeline tõus – mull?

Lasnamäel ostetakse ühetoalisi kortereid, mille ruutmeeter maksab kümme tuhat krooni. Seda hinda saab võrrelda uusehitistega, mille ruutmeeter maksab 12 000-14 000 krooni, Tallinnast väljas isegi 8000 krooni. Inimesed ei mõtle asju korralikult läbi ega arvesta korterite eluea ning reaalsete kulutustega. Kinnisvaraturul on mull ja see puudutab eeskätt Tallinna nn mägede piirkondi.

Samas tuleb Lasnamäe korterisse investeerida tunduvalt rohkem raha, kui on uusehitise kogumaksumus. Mustamäe ning Õismäe hinnatase on veelgi kõrgem.

Siiski ei saa veel rääkida kinnisvarakriisist. Äärmusliku stsenaariumi kohaselt võib mulli lõhkemine kaasa tuua hinnalanguse, mille tagajärjel hakkavad pangad klientidelt küsima lisatagatisi või realiseerima olemasolevaid. Samas näitavad praegused märgid, et pangad on paindlikud ja tahavad laenu anda.

ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark (EPL 12.03.)

Mullist Eesti kinnisvaraturul on veel vara rääkida. Kiirele kasvule järgneb ikka mõningane langus. Erinevalt börsist on kinnisvara inimestele hingelähedane ja tegelikud väärtused paremini taibatavad, kuna kivi tuleb ikka vastu. Samas on väga hea, et selliseid signaale tuleb, siis ei lähe nii enam edasi.

Hansapanga juht Indrek Neivelt (EPL 12.03.)

Viimase aasta jooksul on kinnisvaraturg Paides väga elavaks muutunud. Korterite hinnad on keskmiselt tõusnud 30 protsendi võrra, kesklinnas aga suisa 50 protsendi võrra. Hinda kruvivad üles välismaalased, sest me oleme Eesti keskel, igasse punkti on siit kuni 100 kilomeetrit. Ka majade hinnad on lakke hüpanud, praegu tuleb nende eest maksta keskmiselt kolmandiku võrra rohkem kui mullu samal ajal. Peamised Paide elamispinnahuvilised on soomlased, ent teenindada on tulnud ka rootslasi, iirlasi. Tõus läheb kindlasti edasi, nii majade kui ka korterite osas.

Paides tegutseva kinnisvarafirma Kinnisvarakeskus Kesk-Eesti OÜ juhataja Pearu Mandre (ÄP 04.02.)

Artikkel on avaldatud 14.03.2002 väljaandes Äripäev –

Kinnisvaramull Tallinna korteriturul on jõudnud lõhkemise äärele

12.03.2002

Kinnisvaraspetsialistide hinnangul on Tallinna turg jõudnud kinnisvaramullini, kuna näiteks Lasnamäe korterite ruutmeetri maksumus läheneb uusehitiste omale, kirjutab Eesti Päevaleht.

“Lasnamäel ostetakse ühetoalisi kortereid, mille ruutmeeter maksab kümme tuhat krooni,” ütles ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark. “Seda hinda saab võrrelda uusehitistega, mille ruutmeeter maksab 12 000-14 000 krooni, Tallinnast väljas isegi 8000 krooni.”

“Inimesed ei mõtle asju korralikult läbi ega arvesta korterite eluea ning reaalsete kulutustega,” lausus Toompark. “Kinnisvaraturul on mull ja see puudutab eeskätt Tallinna nn mägede piirkondi.” Sama seisukohta on Eesti Päevalehele avaldanud ka teised kinnisvaraettevõtjad.

Toompark lisas, et samas tuleb Lasnamäe korterisse investeerida tunduvalt rohkem raha, kui on uusehitise kogumaksumus. Mustamäe ning Õismäe hinnatase on veelgi kõrgem.

Toomparki sõnul ei saa siiski veel rääkida kinnisvarakriisist.

Äärmusliku stsenaariumi kohaselt võib mulli lõhkemine kaasa tuua hinnalanguse, mille tagajärjel hakkavad pangad klientidelt küsima lisatagatisi või realiseerima olemasolevaid. “Samas näitavad praegused märgid, et pangad on paindlikud ja tahavad laenu anda,” märkis Toompark.

Artikli autor on Ülo Toomsalu. Artikkel on avaldatud 12.03.2002 väljaandes Äripäev –

Tallinna korteriturul võib mull olla lõhkemise äärel

12.03.2002

Kinnisvaraspetsialistide hinnangul on Tallinna turg jõudnud kinnisvaramullini, mille tulemusel läheneb Lasnamäe korterite ruutmeetri maksumus uusehitiste omale, kirjutab Eesti Päevaleht.

“Lasnamäel ostetakse ühetoalisi kortereid, mille ruutmeeter maksab kümme tuhat krooni,” ütles ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark. “Seda hinda saab võrrelda uusehitistega, mille ruutmeeter maksab 12.000-14.000 krooni, Tallinnast väljas isegi 8000 krooni.”

Toomparki hinnangul ei arvesta inimesed korterite eluea ning reaalsete kulutustega. “Kinnisvaraturul on mull ja see puudutab eeskätt Tallinna niinimetatud mägede piirkondi,” lisas ta.

Lasnamäe korterisse tuleb investeerida tunduvalt rohkem raha, kui on uusehitise kogumaksumus, märkis Toompark. Mustamäe ning Õismäe hinnatase on samas veelgi kõrgem.

Toomparki sõnul ei saa siiski veel rääkida kinnisvarakriisist. Äärmusliku stsenaariumi kohaselt võib mulli lõhkemine kaasa tuua hinnalanguse, mille tagajärjel hakkavad pangad küsima lisatagatisi või realiseerima olemasolevaid.

“Samas näitavad praegused märgid, et pangad on paindlikud ja tahavad laenu anda,” märkis Toompark.

Hansapanga juht Indrek Neivelt ütles, et mullist Eesti kinnisvaraturul on veel vara rääkida. “Kiirele kasvule järgneb ikka mõningane langus,” lisas ta.

“Erinevalt börsist on kinnisvara inimestele hingelähedane ja tegelikud väärtused paremini taibatavad, kuna kivi tuleb ikka vastu,” lausus Neivelt. “Samas on väga hea, et selliseid signaale tuleb, siis ei lähe nii enam edasi.”

Vanad korterid maksvad Tallinnas uusehitiste hinda

12.03.2002
  • Kinnisvaramull Tallinna korteriturul on jõudnud lõhkemise äärele
  • Lasnamäe korteri ruutmeetri eest võidakse küsida 10 000 krooni

Kinnisvaraspetsialistide hinnangul on Tallinna turg jõudnud kinnisvaramullini, kuna näiteks Lasnamäe korterite ruutmeetri maksumus läheneb uusehitiste omale.

“Lasnamäel ostetakse ühetoalisi kortereid, mille ruutmeeter maksab kümme tuhat krooni,” ütles ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark. “Seda hinda saab võrrelda uusehitistega, mille ruutmeeter maksab 12 000-14 000 krooni, Tallinnast väljas isegi 8000 krooni.”

“Inimesed ei mõtle asju korralikult läbi ega arvesta korterite eluea ning reaalsete kulutustega,” lausus Toompark. “Kinnisvaraturul on mull ja see puudutab eeskätt Tallinna nn mägede piirkondi.” Sama seisukohta on Eesti Päevalehele avaldanud ka teised kinnisvaraettevõtjad.

Toompark lisas, et samas tuleb Lasnamäe korterisse investeerida tunduvalt rohkem raha, kui on uusehitise kogumaksumus. Mustamäe ning Õismäe hinnatase on veelgi kõrgem.

Kriisist on vara rääkida. Toomparki sõnul ei saa siiski veel rääkida kinnisvarakriisist.

Äärmusliku stsenaariumi kohaselt võib mulli lõhkemine kaasa tuua hinnalanguse, mille tagajärjel hakkavad pangad klientidelt küsima lisatagatisi või realiseerima olemasolevaid. “Samas näitavad praegused märgid, et pangad on paindlikud ja tahavad laenu anda,” märkis Toompark.

Põhjamaad on kinnisvarakriisi läbi elanud. Möödunud aastal vajus kriisi ka Eesti eeskuju Iirimaa. Ühtäkki jäid tühjaks tootmishooned ja kontoripinnad. Alles möödunud aasta alguses polnud Dublini kinnisvaraturul praktiliselt ühtki vaba ruutmeetrit. Samuti kerkisid taevani üürid ja elamuhinnad, jättes Münchenist, Berliinist ja Frankfurdist mulje kui odavatest linnadest.

Hansapanga juht Indrek Neivelt ütles, et mullist Eesti kinnisvaraturul on veel vara rääkida. “Kiirele kasvule järgneb ikka mõningane langus.”

Kinnisvara on hingelähedane. “Erinevalt börsist on kinnisvara inimestele hingelähedane ja tegelikud väärtused paremini taibatavad, kuna kivi tuleb ikka vastu,” lausus Neivelt. “Samas on väga hea, et selliseid signaale tuleb, siis ei lähe nii enam edasi,” lisas ta.

Neivelt möönis, et analüütikud on eksinud, kuna ei näinud uute pindade nõudluse kasvu ette. “Pangad vaatavad ka seda mureliku näoga,” kinnitas ta.

“Loodan, et tegemist on siiski vaid drastiliste näidetega ja üldolukord nii hull ei ole,” ütles Neivelt.

Kinnisvaragrupi Uus Maa analüütik Ain Kivisaar märkis, et turul on pakkumist vähe.

“Uute korterite rajamine pole lihtne, kuna pangad on laenud vanadele pindadele välja andnud ja väga ei finantseeri uusi projekte. Nad ei hakka endale vastu töötama,” rääkis Kivisaar.

Samas kinnitas Kivisaar, et võimalikule kinnisvaramullile saab hinnanguid anda alles pärast selle lõhkemist. “Hetkel ei ole ma seda meelt, nagu oleks olukord hull,” ütles ta.

Artikli autor on Andres Eilart. Artikkel on avaldatud 12.03.2002 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=198028

Äripindade ostmine sõltub majandusedust

11.03.2002

Tallinna äripindade turg on juba üsna hästi välja arenenud. Büroopindade turul on aset leidnud hinnatõusu- ja languse tsükkel. Paika on loksunud asukohapõhine turu diferentseerumine, kus vanalinnas pinna vajajad (nt. suveniiride müüjad, prestiiþikat asupaika vajavad advokaadid) asuvadki vanalinnas, rahvavoo nõudlejad (nt. riidekraami müüjad) pesitsevad kaubanduskeskustes või kesklinnas. Rahvavoost ja asukohast vähemas sõltuvuses olijad (nt. automüüjad) on end äärelinna sisse seadnud.

Nüüdseks on turg asunud otsima uusi nishe, uusi väljakutseid, kus pakkumine pole suutnud nõudlust rahuldada.

Nii näiteks on turu pakkumisepoolele viimasel ajal lisandunud projekte, kus pakutakse paarituhande ruutmeetri suurusi detailplaneeringuga varustatud ärimaid. Näitena võib siia tuua Kadaka-Laki-Mustamäe tee piirkonna või Peterburi tee äärse piirkonna. Seal antakse ostjale võimalus oma vajadustele vastavate hoonete (lao- ja tootmispinnad, teeninduspinnad ja bürood) rajamiseks.

Nõudlust selliste pakkumiste järele oleks juba ammu olnud, kuid viivituse põhjuseks on teele ette seatud takistusena detailplaneeringu koostamise protsessi ajaline pikkus. Ärimaade pakkumises võib näha arendustegevuse jagunemist ehk tööjaotust erinevate firmade vahel. Esimene arendaja omandab maa ja koostab detailplaneeringu. Teine arendaja omandab omakorda maa ning rajab ehitised.

Nüüd on pakkumine kvalitatiivselt uut turusektorit luues jõudnud nõudlusele järele. See on kindlasti osalt tingitud kestvalt soodsate intressitasemetega finantseerimisskeemide olemasolust. Ülepakkumishirmu mittekartvatesse kinnisvarasektoritesse ei ole väga keeruline laenu saada ning soodne krediidipoliitika toetab majandust kui tervikut. Oma toetava õla paneb laienemisplaanidele alla stabiilne sissetulekute ja ostujõu kasv kogu Eestis, mis laiendab klientuuri võimalusi ja valikuvabadust.

Alles turule tulijale ei julgeks kuidagi soovitada suurtest kinnisvarainvesteeringutest alustada. Äriidee võimalik ebaõnnestumine muudab ärist väljumise kinnisvaraomanikule liialt ajamahukaks ja kalliks. Kinnisvara ostmisest on reeglina huvitatud turul kindla positsiooni välja võidelnud ettevõtted. Edukad ettevõtted näevad kinnisvaraarenduses ja omamises uut väljakutset, mis sobib alternatiiviks turul laienemisele. Äkki ka senine rendileandjaga ei suutnud vajadusi õigesti mõista või täita? Äkki soovitakse ettevõttele suuremat stabiilsust, mis ei tohi rentnikuks olemise võimalikest riskidest sõltuda?

Äripindade ostusoovid on valdavalt läbimõeldult ja ratsionaalsed – põhimõte on, et taolised investeeringud peavad tulu tootma. Soov on tulu saada kokkuhoitud rendimaksete ja kinnisvarahinnatõusu arvelt. Tüüpiliste ostjatena võib mainida näiteks hambaarste, notareid, advokaate, õigusabiteenuste osutajaid – ettevõtted, kel on suhteliselt stabiilne ja tulus tegevus ning kel pole tegevuse iseloomust tingituna plaanis suurelt laieneda.

Kinnisvara omanike strateegia ei pruugi paraku võimalike ostjatega ühtida. Paljudele pindadele leiaks ostjad sekunditega. Reeglina on suuremastaabiliste kinnisvaraobjektide omanikud piisavalt ressursirikkad, et hinnatõusu efekti oma isiklikku kaukasse suunata, st. otsustada mitte müüa. Vähemalt hetkel mitte.

Esile väärib tõstmist firmade grupp, kes otsustavad esmalt ära, kus nad peavad esindatud olema. Kaalutlused on siin peamiselt logistilised. Sobiva pakkumise leidmisel ollakse valmis minema rendipinnale või pinna välja ostma – vastavalt sellele, kuidas kinnisvaraomanik soovib. St. oluline on asukoht ja seal olemise õiguslik staatus on teisejärguline.

Hindadele hetkel laiemas plaanis survet ei pakkumise ega nõudluse poolt näha ei ole. Alati võib leida mõningaid ülioptimiste, ja sügavas depressioonis pessimiste. Hetkel äripindade ostu-müügihindadesse märkimisväärset muutust ei ole alust prognoosida. Ärimaade hindade prognoosimine on suhteliselt tänamatu tegevus – iga üksiktehing selles vallas võib hinda viia ühele või teisele poole. Kokkuvõtteks võib öelda, et nõudlus äripindade ostmise järele on kasvamas seoses majanduskasvu ja edukate, st. kasumlikke ettevõtete arvu suurenemisega. Loodetavasti kasv jätkub.

Äripinna ostmine sõltub firma majandusedust

11.03.2002

Tallinna äripindade turg on juba üsna hästi välja arenenud. Büroopindade turul on aset leidnud hinnatõusu ja -languse tsükkel. Paika on loksunud asukohapõhine turu diferentseerimine, kus vanalinnas pinna vajajad (nt suveniiride müüjad, prestii?ikat asupaika vajavad advokaadid) asuvadki vanalinnas, rahvavoo nõudlejad (nt riidekraami müüjad) pesitsevad kaubanduskeskustes või kesklinnas. Rahvavoost ja asukohast vähemas sõltuvuses olijad (nt automüüjad) on end äärelinna sisse seadnud.

Nüüdseks on turg asunud otsima uusi nišše, uusi väljakutseid, kus pakkumine pole suutnud nõudlust rahuldada.

Äripinna ostmisel takistuseks detailplaneeringu venimine

Nii näiteks on turul pakkumise poolele viimasel ajal lisandunud projekte, kus pakutakse paari tuhande ruutmeetri suurusi detailplaneeringuga varustatud ärimaid. Näiteks Kadaka tee-Laki tn-Mustamäe tee või Peterburi mnt äärne piirkond. Seal antakse ostjale võimalus oma vajadustele vastavate hoonete (lao- ja tootmispinnad, teeninduspinnad ja bürood) rajamiseks.

Nõudlust selliste pakkumiste järele oleks juba ammu olnud, kuid viivituse põhjuseks on detailplaneeringu koostamise protsessi ajaline pikkus. Ärimaade pakkumises võib näha arendustegevuse jagunemist ehk tööjaotust erinevate firmade vahel. Esimene arendaja omandab maa ja koostab detailplaneeringu. Teine arendaja omandab omakorda maa ning rajab ehitised.

Nüüd on pakkumine kvalitatiivselt uut turusektorit luues jõudnud nõudlusele järele. See on kindlasti osalt tingitud kestvalt soodsate intressitasemetega finantseerimisskeemide olemasolust. Ülepakkumishirmu mittekartvatesse kinnisvarasektoritesse ei ole keeruline laenu saada ning soodne krediidipoliitika toetab majandust kui tervikut. Oma õla paneb laienemisplaanidele alla stabiilne sissetulekute ja ostujõu kasv kogu Eestis, mis laiendab klientuuri võimalusi ja valikuvabadust.

Alles turule tulijale ei julgeks kuidagi soovitada suurtest kinnisvarainvesteeringutest alustada. Äriidee võimalik ebaõnnestumine muudab ärist väljumise kinnisvaraomanikule liiga ajamahukaks ja kalliks.

Kinnisvara ostmisest on tavaliselt huvitatud turul kindla positsiooni välja võidelnud ettevõtted. Edukad ettevõtted näevad kinnisvaraarenduses ja kinnisvara omamises uut väljakutset, mis sobib alternatiiviks turul laienemisele. Äkki ka senine rendileandja ei suutnud rentniku vajadusi õigesti mõista või täita? Äkki soovitakse ettevõttele suuremat stabiilsust, mis ei tohi rentnikuks olemise võimalikest riskidest sõltuda?

Äripindade ostusoovid on valdavalt läbimõeldult ja ratsionaalsed – põhimõte on, et sellised investeeringud peavad tulu tootma. Soov on tulu saada kokkuhoitud rendimaksete ja kinnisvara hinnatõusu arvelt. Tüüpiliste ostjatena võib mainida näiteks hambaarste, notareid, advokaate, õigusabiteenuste osutajaid – ettevõtted, kel on suhteliselt stabiilne ja tulus tegevus ning kel pole tegevuse iseloomust tingituna plaanis suurelt laieneda.

Kinnisvaraomanike strateegia ei pruugi paraku võimalike ostjatega ühtida. Paljudele pindadele leiaks ostjad sekunditega. Üldjuhul on suuremastaabiliste kinnisvaraobjektide omanikud piisavalt ressursirikkad, et hinnatõusu efekti oma isiklikku kaukasse suunata, st otsustada mitte müüa. Vähemalt hetkel mitte.

Esiletõstmist väärib firmade grupp, kes otsustab esmalt ära, kus nad peavad esindatud olema. Kaalutlused on siin peamiselt logistilised. Sobiva pakkumise leidmisel ollakse valmis minema rendipinnale või pinna välja ostma – vastavalt sellele, kuidas kinnisvaraomanik soovib. Oluline on asukoht, seal olemise õiguslik staatus on teisejärguline.

Hinnad püsivad stabiilsed

Hindadele hetkel laiemas plaanis survet ei pakkumise ega nõudluse poolt näha ei ole. Alati võib leida mõningaid ülioptimiste, ja sügavas depressioonis pessimiste. Praegu ei ole äripindade ostu-müügihindadesse märkimisväärset muutust alust prognoosida. Ärimaade hindade prognoosimine on suhteliselt tänamatu tegevus – iga üksiktehing selles vallas võib hinda viia ühele või teisele poole.

Kokkuvõtteks võib öelda, et äripindade ostmine on kasvamas seoses majanduskasvu ja edukate, st kasumlike ettevõtete arvu suurenemisega. Loodetavasti kasv jätkub.

Artikkel on avaldatud 11.03.2002 väljaandes Äripäev  –

Miks soetatakse kinnisvara?

06.03.2002

Kinnisvara soetamisel võib olla mitmeid põhjuseid. Kes tahab osta kodu, kes vajab elukohta paariks nädalaks. Kolmas otsib moodust, kuidas leivaraha teenida.

Juriidiliselt on kinnisvara puhul tehinguobjektiks füüsiline maatükk või hoone. Tegelikult ostetakse ikkagi seda, mida kõnealuse kinnisvara tarbimisest on võimalik saada. Analoogselt restoranile – ei osteta salatilehega garneeritud sousti ja kartulit, vaid kõhutäit ja maitseelamust kaunis miljöös.

Tehingu teise poole mõistmine on sama tähtis kui temaga ühes keeles kõnelemine. Mõisteid tuleb ostjal, müüjal vahendajal tõlgendada sarnaselt, sest ainult nii jõuab vähima vaevaga tehinguni, milles naerulsui tulevikus saab lastelastele rääkida.

Alljärgnevalt peamiselt elukondlikule kinnisvarale keskendudes tahetakse kinnisvara soetades saavutada üht või mitut järgmistest punktidest:
– kodu;
– elukoht;
– investeering;
– turvalisus;
– märk edust;
– tulutootja;
– hobi;
– spekulatsioon;
– arendamine.

1. Kodu

Kodu on puhtalt emotsionaalne kriteerium, mis seondub ainult elamispindadega. Kodu on koht, kuhu tahetakse minna peitu maailma kurjuse eest. Kodu seinad (koduseinad) kaitsevad. Kodu on elukoht. Kodu on ilus isegi siis, kui viimane remont tehti enne viimast sõda. Kodust mõteldes ja rääkides on valdavad positiivsed värvid.

Kodu kaitseb Põhiseadus, mille paragrahv 33 lubab kodu pidada puutumatuks. Kodu puutumatust teavad needki, kes Põhiseadusest rohkemat ei tea. Rahvasuu lisab puutumatusele veel pühaduse.

Kodu on paljude üksiktegurite harmooniline kooskõla, mida numbrites või sõnades edasi anda on sama hea, kui viisistada Hansapanga kasumiaruannet.

Ei maksaks skisofreenias süüdistada inimest, kel on mitu kodu. Kui jõudu jätkub, miks siis ka mitte.

2. Elukoht

Elukoht on samuti otseselt elamispinnaga seonduv kriteerium. See on koht, kus elatakse enamus töövälisest ajast. Sel on juba ratsionaalne ehk praktiline ja elulähedane kriteerium. Elukoht võib olla sama, mis kodu, kuid võib kodust erineda.

Näiteks üürikorteri puhul ostetakse elukohta ajutiselt. Vahel ka kodu. Üürikorterit nähakse tänapäevases Eestis ajutise lahendusena enne oma kodu soetamist. Seega ei lasta end emotsionaalselt väga siduda. Siit oluline erinevus kodu mõistest.

Elukoht on kõigil inimestel, kuid kodu ei pruugi sugugi igaühel olla. Näiteks kodututel.

3. Investeering

Kui investeeringuna lugeda kapitalimahutust (nii ütleb võõrsõnastik), siis kinnisvara on selleks kindlasti sobilik koht – kapitali mahub sinna kõvasti. Siinkohal mõistaks kinnisvarasse investeerimise all kinnisvara ostmist pikemaajaliselt omakasutusse, välja üürimiseks või rentimiseks tulu saamise eesmärgil.

Elamis- või äripinnast kinnisvara on reeglina stabiilne, väheriskantne ja suhteliselt turvaline kapitalimahutuste koht. Vähene likviidsus ei luba hindadel pikaajaliselt suurelt kõikuda. Pikaajalises perspektiivis on hinnagraafikute näitajad reeglina tõusutrendis.

Madal risk mängib muidugi karuteene kinnisvara tulutootlikkusele, mis paraku jääb üsna madalaks. Eesti vähearenenud kinnisvaraturu 50-protsendilistest hinnahüpetest ei tohi kindlasti liiga kergekäelisi järeldusi aastakümneteks teha.

Praktikast võib tuua tähelepaneku, et kui kodu lugeda investeeringuks, siis investeeringu tasuvusarvutus piirdub sellega, et leitakse, kas leibkonna eelarvest kannatab eluasemelaenu tagasi maksta. Teisisõnu – pikaajaline planeerimine ehk pikemaajalisem kulude-tulude analüüs ei ole kodu soetamise juures liiga tavaline nähtus.

Omakasutusse ostetud kinnisvara otseselt positiivset rahavoogu ei tekita. Seetõttu on väidetud, et taoline kinnisvara ei ole investeering, ega peagi olema. Positiivse kassavoo puudumise kompenseerib aga üüri- või laenumakse, mis tehtaks juhul, kui kõnealust kinnisvara kasutada ei oleks. Seega positiivne rahavoog on, kuigi see on ainult teoreetiline.

4. Turvalisus

Kinnisvara soetamisel luuakse turvaline koht, kuhu minna. Turvaline koht, kus asju hoida.

Tuletan siinkohal meelde, et sõnaga “kodu” haakub suuresti turvalisus. Siiski eeldavad ka ettevõtted, et õhtul lukustatud ukse taga säilivad asjad järgmise hommikuni ja veelgi kauem.

Tänapäevane rikkus väljendub paljuski asjade omamises, paljude asjade omamises. Kinnisvara on paik, kus asjad reeglina asuvad – suurimast sõbrast teler, arvuti ja vanaisalt päranduseks saadud kulduur. Neid ei saa lageda taeva all hoida. Reeglina on hoiukohaks kodu ja/või elukoht ja/või ettevõte.

Inglased peavad kodu turvalisust kohe nii tähtsaks, et laialt on meilgi tuntud väljend “my home is my castle” ehk “minu kodu on minu kindlus”

5. Märk edust

Kinnisvara osta tähendab olla edukas. Kinnisvara erastamine kollaste kaartide eest tekitas palju kinnisvaraomanike, kes senini räägivad korteriüürist adumata, et üür on makse omanikule. Ostmine või ehitamine tänasel päeval tähendab hoopis midagi muud. See tähendab jõukust ennast aastateks siduda kinnisvaralaenuga või veel suuremat jõukust kinnisvara ilma laenuta välja osta või valmis ehitada.

2001. a. oli keskmine palk ligikaudu 5500 krooni. Sellise palga juures võimalik soetada maksimaalselt 320 000 korter. (Eeldatud laenutingimused: laenu pikkus15 aastat, intress 7%, 1/3 osas omafinantseeringu olemasolu.) Selle raha eest on võimalik 2002. a. alguses saada vedamise korral Õismäel 1-toaline korter.

Seda ei ole küll palju, kuid sellenigi ei küüni tänapäevases Eestis paljud. Seega võib öelda, et Õismäe korter ei tähenda ebaedu.

Müüakse ka maju ja kortereid, millest äärmuslik näide küünib 17 miljoni kroonini. Sellist hinda küsiti maja eest Pirita linnaosas. Sellist sorti kinnisvara omamine lisab kindlasti prestiizhi ja selle omaniku peetakse edukaks laiemaski seltskonnas.

6. Tulutootja

Kinnisvara toodab tulu. Kui kinnisvara ei ole ühendatud ei kodu ega elukohaga, siis on suure tõenäosusega tegemist üüri- või rendipinnaga. Väljaüürimisest tõusev tulu on väga lihtsalt mõõdetav igakuiselt pangakontole maanduvates kroonides.

Kui kõnealuse kinnisvara puhul on siiski tegemist kodu või elukohaga, siis see veel ei tähenda, et tulu jääb tootmata. Koduski on võimalik tööd teha ehk reaalselt taas pangakontol lebava summa kasvu nautida.

Kui aga ei ole tegemist ei üürikorteri ega ka kodus töötamisega? Siingi on oma vastus. Kodu ja elukoht ja elukoht on paigad, kus toimub nö. valmistumine tööks, akude laadimine. Kas valmistumise all mõelda ainult magamist ja hommikust söögipausi või enamat – see jääb iga individuaalse arvaja otsustada.

Tulu võib olla veelgi kaudsem. Ei ole sugugi harv juhus, kus vanemad ostavad elluastuvatele lastele elamispinna. Siin justkui ei ole tegemist ei kodu, elukoha ega turvalisuse taotlemisega.

Investeeringuks ja/või edumärgiks võiks sellist käitumist ehk pidada. Samas võib lastele kodu ostmist käsitleda end lastest nö. vabaks ostmist. Teisisõnu tulu taotlemist, kus tuluna nähakse keskendumist teisale. See muidugi ei tähenda muude sidemete kaotamist.

7. Hobi

Kinnisvara võib olla hobi ehk vahend eneseteostuseks. Huvialaks võib konkreetsemalt olla näiteks potipõllundus või iluaia pidamine suvilakrundil. Niisamuti võib hobiks olla elamu või korteri ise ülesehitamine just nimelt sellisena nagu seda on lapsepõlvest saadik vaimusilmas ette nähtud.

Rahavood – nii teoreetilised kui praktilised, on siin negatiivsed, kuid nende eest “ostetakse” võimalust käsi mullas sobrada, mis tervikpildi muudab positiivseks. Vastasel korral kulutataks sama raha kusagil mujal muud meelelahutusteenust ostes.

Hobikoduks võib pidada ka juhtumit, kus lastakse arhitektuuritudengite fantaasial lennata, et saavutada tulemusena midagi üliharuldast. Selliste näidete puhul on kindlasti tegemist kodu soetamisega, mis ei haaku investeeringu ega spekulatsiooni punktidega, sest ehitusmaksumus ületab mittepraktilistel tudengitel turuväärtust märkimisväärselt. Siiski on tegemist kindlasti kodu, elukoha, turvalisuse ja edumärgi taotlemisega, mis toodavad tuluna meeletu koguse positiivseid emotsioone.

8. Spekulatsioon

Kindlasti tahaks eraldada kinnisvaraspekulatsiooni toodud investeeringu ja tulu tootmise funktsioonist. Spekulatsiooni all mõistame siinkohal kinnisvara ostmist eesmärgiga sama vara lühiajalises perspektiivis edasi müüa ilma seda omakasutusse võtmata ega kolmandatele osapooltele üürile- või rendile andmata.

See on kinnisvara omandamisel põhjus, mille soovi kohtab sageli. Kinnisvaraga ostu-müügiga siiski kiirelt rikastuda on keeruline, sest kinnisvara on vähelikviidne ja sellega kaasnevad pikad asjaajamise ning omandiõiguse ülemineku nüansid, samuti suured vahendustasud. Samas annab turu ebatäiuslikkus, iga kinnisvaraobjekti unikaalsus ja suurt rolli mängivad erihuvid oskajatele ja infoomajatele märkimisväärseid võimalusi.

9. Arendamine – lisaväärtuse andmine

Kinnisvara arendamise all mõistetakse kinnisvarale väärtuse lisamist. Väärtus võib olla maatükile tehtav planeering, maatükile rajatud ehitis või ostetud korteris tehtud remont, büroomajja hangitud rentnikud…

Siin on tegemist põhimõtteliselt ärilise tegevusega, st. kinnisvara ostmisega mitte oma kasutuseks ega tulu tootmiseks pikemas perspektiivis, vaid nö. projektipõhiseks äriks.

Arendamine võib puht juhuslikult haakuda spekulatsiooniga. Näiteks juhul, kus ostetakse 2-toaline korter lootuses see kallimalt edasi müüa. Turuolukorra muutuste või ilmnevate negatiivsete faktide tõttu selgub, et müügiperioodi lühendamiseks oleks otstarbekas mõningast remonti teha.

Kokkuvõtteks

Kokkuvõtteks tuleb öelda, et inimeste motivatsioon kinnisvara soetamisel on erinev. Ostuajendite mõistmine aitab teenusepakkujal (nt. vahendajal) või kinnisvara müüjal leida need pisidetailid, mis ostjale rohkem või vähem korda lähevad. Nii näiteks on kodu ostmisel mängus hoopiski teised mõtted ja tunded, kui näiteks spekuleerimisel. Teineteise mõistmine on oluline eeldus selleks, et peale tehingut võiksid kõik tehingu osapooled tehtu üle uhkust tunda.

Посреднику ближе своя рубашка

02.03.2002

На рынке недвижимости есть немало зданий принадлежащих фирмам, которые сами на рынке недвижимости не работают, но хотят выгодно “пристроить” свою недвижимость, то ли продать её, то ли найти для неё арендаторов на выгодных условиях.

Перед такой фирмой встаёт вопрос: кого выбрать в посредники для реализации своих планов? Здесь главное не взять в посредники своего потенциального соперника, то есть фирму недвижимости, имеющую аналогичный объект по соседству и занимающуюся его реализацией.

Конечно, от заказа никто отказываться не станет и фирма недвижимости с удовольствием возьмётся за предложенный вами объект. Но имейте в виду, работая с клиентурой, она в первую очередь будет предлагать ей свой объект и только в том случае, если он их не устраивает, начнёт предлагать ваш.

Поэтому, во избежание нездоровой конкуренции, фирме, не работающей на рынке недвижимости, целесообразнее обратиться к такой посреднической фирме, которая не имеет аналогичных объектов в данном районе и, поэтому для неё не возникнет конфликта интересов.

Kinnisvarakalender: veebruar 2002

01.03.2002

05/02 Mitmed Tallinna majavalitsused erastanud Toomas Tooli ja Rait Lukase firma AS BREM võlgneb Tallinna Soojusele ja Tallinna Veele kümneid miljoneid kroone.
06/02 Tallinna linn kavatseb Rocca al Mare Tivoli AS-i kohtusse anda, et saada kätte 5,6 hektari suuruse maatüki hoonestusõigus, mille väärtuseks hindasid pooled varem 7,5 miljonit krooni.
06/02 Tallinna abilinnapea Toomas Vitsut ja BREM üks omanikke Rait Lukas ei jõudnud konkreetsete kokkulepeteni BREM-i võlgnevuste likvideerimiseks.
07/02 AS Volex ehitab Tallinnasse Lasnamäele ajutiste turuputkade asemele ligi 20 miljoni kroonist kaubanduskeskust, mille rajamiseks ta pole linnalt luba saanud.
07/02 Võru maavanema Mait Klaasseni hinnangul tuleb Eestis käivitada riiklik maapiirkondade elamuprogramm, et soodustada inimeste ümberasumist maale.
08/02 Kinnisvarahooldusfirma BREM võimalikud probleemid puudutavad hinnanguliselt kuni 42.300 Tallinna elanikku, kelle kortereid haldavad BREM-ile kuuluvad haldusfirmad.
11/02 Eesti Telefon kuulutas välja eelläbirääkimistega enampakkumise Tallinna vanalinnas Suur-Karja 1/Vana Turg 2 kinnistu müügiks alghinnaga 33 miljonit krooni.
12/02 Vee eest kuni kümneid miljoneid kroone võlgnev Tallinna majavalitsuste haldaja BREM jõudis kokkuleppele Tallinna Veega ning loodab probleemid lahendada ka suhetes Tallinna Küttega.
12/02 Värska Sanatooriumi AS soovib Tartu populaarse Aura veekeskuse eeskujul hakata rajama Värskasse veespordi- ja meelelahutuskeskust.
13/02 Tallinna Kaubamaja omandas Tallinnas Kadriorus kinnistu, kuhu on kavas järgmisel aastal rajada uus Selveri keti supermarket.
14/02 Eesti Ametiühingute Keskliit, kelle omanduses on 11 kinnisvaraobjekti üle Eesti, koostab strateegiat, mille järgi müüb tõenäoliselt suurema osa kinnisvarast.
14/02 Projekteerija Nord Projekt tutvustas Pirita jõe saarte hoonestamise eskiisprojekti, mis näeb ette umbes 15 elamu ehitamise.
14/02 Hansapank peab hetkel Eesti kõige riskantsemaks majandusvaldkonnaks jaekaubandust, samas ei ole kinnisvarakriis panga hinnangul tõenäoline.
15/02 Tallinna halduskohus jättis rahuldamata kinnisvarafirma Ober-Haus kaebuse volikogu otsuse suhtes erastada sadamaala AS-ile Ühendatud Kapital.
15/02 Kinnisvarahooldusfirma BREM ja Tallinna Soojus sõlmisid kokkuleppe, mille kohaselt tasub haldusfirma soojatootjale aprilli alguseks 38 miljonit krooni, vabanedes nõnda kõigist võlgadest.
18/02 Advokaadibüroo juriidiline analüüs Männiku tee 89 asuva ühiselamu kohta avastas hoone ostu-müügitehingutes kohtu tehtud vea, kuid ei anna elanikele suurt lootust tehingute õigustühiseks tunnistamiseks.
19/02 Norra kinnisvaraarendaja Linstow International andis rohelise tee Eesti suurima, 50.000-ruutmeetrise hüpermarketi rajamiseks Tallinna.
19/02 Ruhnu vald on asunud tegema ettevalmistusi noore pere küla rajamiseks.
20/02 OÜ Saarte Investeering ehitab Kuressaare kesklinna 24-korterilise elumaja.
20/02 Tallinna linnavalitsus otsustas alustada 24 miljoni krooni suuruse võla sissenõudmist kinnisvarahooldusfirmalt BREM.
21/02 Tallinnasse Pirita tee äärde kerkib Onix Invest OÜ tellimusel 16-korruseline elamu, mille 50 meetri kõrgusel asuvad merevaatega korterid on Eesti kalleimad.
26/02 Nordea Pank alandas intressipakkumist uute eluasemelaenude taotlejatele 0,6 protsendi võrra, minimaalne laenuintress on 6,2 protsenti.
26/02 Kinnisvarahaldusettevõte Minu Vara alustas erinevate kinnisvara vahenduse ja hindamise ning arendusprojektide juhtimisteenuste osutamisega.
27/02 Tallinna linnavalitsus saatis volikokku kehtestamiseks endise Silikaadi kaubahoovi planeeringu, mille kohaselt kerkib sinna üks Tallinna võimsamaid kaubanduskeskusi.
28/02 Ehitusfirma AS FKSM plaanib Kaitseliidu Tallinnas Kaarli puiesteel asuva viiekordse hoone ümber ehitada modernseks büroohooneks.
28/02 TOP-i nőukogu otsustas toetada erastaja Arco Investi skeemi, mille kohaselt laenab TOP Arco Investile enda ostuks 126,8 miljonit krooni.
28/02 Hüvitusfondi omanduses oleva samanimelise büroohoone omanikfirma AS-i Kawe Plaza müügikonkursil kvalifitseerus ainukesena ning osutus seega parimaks pakkujaks Norra kapitalile kuuluv AS Arador.

1 2 3 … 1,540 1,541 1,542 … 1,549 1,550 1,551